Как и на каких основаниях расторгнуть договор и вернуть обеспечительный платеж?

Здравствуйте, Марина.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды, не является сделкой с недвижимостью. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Как Вы правильно заметили, "предварительный договор не влечет денежных обязательств", следовательно, уплаченная Вами сумма подлежит возврату по требованию.

Заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны к заключению основного договора на условиях предварительного договора. Суд может обязать уклоняющуюся сторону не только заключить основной договор, но и возместить другой стороне причиненные этим убытки. Однако суд должен прежде всего установить необоснованность уклонения и удостовериться в отсутствии обстоятельств, делающих заключение этого договора невозможным.

Таким образом, если Вы не сможете договориться со своим потенциальным арендодателем о прекращении обязательств по предварительному договору (правильное действие в даной ситуации Ваш арендодатель уже совершил), то решать эту проблему придется в судебном порядке,

В предварительном договоре может содержаться условие, наступление которого означает прекращение обязательств по данному договору. Если такого условия нет, то у арендодателя появляется аргумент как минимум требовать возмещения убытков.

С уважением, Вячеслав Владимирович.