Гражданин Иванов продал квартиру.

Всем привет. Ситуация следующая. Гражданин Иванов продал свою однокомнатную квартиру и заключил договор ипотеки на 500.000 рублей со Сбербанком на 15 лет, сроком до 2025 года, для приобретения 2-комнатной квартиры. Исправно выплачивал ипотеку в течение 5 лет. Затем взял 2 потребительских кредита (кредит 1 и кредит 2). Все три договора присоединены к одному рассчетному счету. Гражданину Иванову выдали пластиковую карту, на которую он должен был класть по 15.000 рублей (5000 тысяч по ипотеке, 5000 тысяч по кредиту 1 и 5000 тысяч по кредиту 2) ежемесячно по всем трем договорам. Гражданина Иванова уволили с работы и определенный период времени не мог выплачивать по 15.000 тысяч в месяц. Однако, все равно выплачивал по 5000 – 10.000 рублей в месяц. Банк самостоятельно распределял полученные средства. В один месяц деньги шли на погашение ипотеки, второй месяц на погашение кредита 1, третий месяц на погашение кредита 2. В настоящий момент банк подал исковое заявление на дорочное погашение ипотеки на обращения взявкания на заложенное имущество. Поскольку по договору ипотеки была допущена просрочка более 3 месяцев. Сумма основного долга составила 350.000 тысяч, сумма просроченной задолжненности на момент подачи иска составляла 25.000 рублей. В настоящий момент банк полностью всю сумму кредита по ипотеке – 375.000 рублей записал в просроченную задолженность и требует погасить полностью всю сумму. Либо реализовать заложенную недвижимость с торгов и погасить задолженность. Согласно ст. 50 Закона об ипотеке - Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

То есть формально основания для подачи искового заявления соблюдены.

Согласно ст. 51 Закона об ипотеке взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно ст. 54.1 Закон об ипотеке Обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Банк считает, что сумма просроченной задолженности составляет 375.000 рублей.

Я считаю, что сумма просроченной задолженности составляет 25.000 рублей и банк не имеет права требовать выплаты полной стоимости кредита по ипотеке и вот почему:

1) Срок договора до 2025 года, то есть срок договора еще не истек, а значит банк не может говорить о просроченной задолженности по основному долгу.

2) В одностороннем порядке банк не имеет права досрочно расторгнуть договор и требовать выплатить полную стоимость кредита.

3) Письменного добровольного соглашения о досрочном расторжении договора между сторонами заключено не было.

4) Нет вступившего в силу решения суда о досрочном прекращении договора.

Значит на сеодняшний день сумма просроченной задолженности составляет лишь 25.000 рублей, что менее 5% от стоимости заложенного имущества. Квартиру оценили в 2.500.000 рублей.

Более того, гражданин Иванов уже внес 25.000 рублей по договору ипотеки, но в связи с тем, что банк записал сумму основного долга в просроченную задолженность, то в справке из банка указано, что сумма просроченной задолженности составляет 350.000 рублей. На мой взгляд, это не правильно, по обстоятельствам описанным выше. Таким образом, я считаю, что на сегодняшний день у гражданина Иванова нет просроченной задолженности договору ипотеки и согласно ст. 54.1 Закона об ипотеке и обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается.

Однако, у банка все равно есть право требовать дорочного расторжения договора в связи с допущенными ранее нарушениями условий договора со стороны гражданина Иванова. Но, на мой взгляд, в этой ситуации опять же, частично виновен банк, поскольку средства поступавшие на расчетный счет от Иванова, банк распределял самостоятельно и вместо того, что бы вносить поступившие средства на погашение долга по ипотеке, вносил их на погашение потребительских кредитов (и это было не однократно).

Поговорил с юристами банка, заключать мировое соглашение или отказываться от иска они не хотят, поскольку считают, что тогда не смогут повторно обратиться в суд с аналогичным заявлением, в случае нарушения условий договора со стороны Иванова в будущем. Здесь опять с ними не согласен, поскольку:

1) в случае образования новой просрочки – это будет уже новое основание для подачи иска (и каждый раз при образовании просрочки это будет являться новым основанием для подаачи иска).

2) согласно ч. 2 ст. 54.1 Закон об ипотеке, отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Как считаете, уважаемые юристы, может ли банк удовлетворить требования банка о досрочном расторжении договора и об обращении взыскания на заложенное имущество?