Как обезопасить себя при покупке квартиры с отказавшимися собственниками - анализ рисков и защита права собственности

могут предоставить нотариальное заявление о согласии на сделку от обоих отказавшихся от доли собственников.

---Здравствуйте, из вопроса не усматривается ничего незаконного. но нужно смотреть документы и проверять чистоту сделок. уж больно они запутаны. Статья 454 ГК РФ. Договор купли-продажи

1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). 4. Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. 5. К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

----------------------

Статья 421 ГК РФ. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 5. Если условие договора не определено сторонами или диапозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Удачи Вам и всего хорошего.

Здравствуйте, согласно ст.209 ГК РФ Собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и продать. Сейчас в квартире два собственника, которые вправе её продать. Согласие предыдущих собственников не нужно. Для своего успокоения можете конечно потребовать. Сделку с долями проводить нужно с участием нотариуса.

Оба собственника имеют право реализовать свое право согласно ст.209 ГК РФ.Возьмите архивную Ф.9.Все моменты все равно предусмотреть не возможно.Узнаете если кто либо из бывших собственников обратится в суд.

ГК РФ Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Сделка может быть признана недействительной ст 166-168 гк рф. Юрист по недвижимости должен провести правовую экспертизу сегодняшних документов и "вчерашних", чтоб исключить основания для признания этой сделки недействительной.

P.S. Но можно не ходить к стоматологу, а привязать зуб к двери, но это очень больно. Я вот зубы у специалиста лечу...! )))

Смотрите условия в договоре купли-продажи.

100 процентной гарантии нельзя дать.

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 549 ГК РФ

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

В дальнейшем можете обратиться в суд и оспорить.

Читайте внимательно условия, чтобы в дальнейшем их можно было признать недействительными.

ГК РФ Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки

(в ред. Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

5. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Здравствуйте Антон, риски Вы озвучили сами: т.е есть вероятность, что согласие получено обманным путем, привлечением "нечестного" нотариуса, и тд. В во всех случаях, бывшие собственники могут подать в суд о признании сделки купли-продажи недействительной:

1. Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

2. В соответствии со ст. 171 ГК Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.

Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Согласно ст. 166 ГК РФ Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Т.е., есть вероятность, что суд не встанет на Вашу сторону и тогда, к сожалению, согласно ч. 2 ст. 167 при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Можно конечно все условия прописать в договоре купли-продажи, а именно включить в него обязанность продавца обеспечить "чистоту " сделки, а в случае, если объявляются другие собственники и требуют расторжение договора либо возмещения затрат, то продавец обязан возместить покупателю стоимость имущества либо уладить сам самостоятельно все вопросы с другими собственниками.

Также, желательно оформлять сделку через нотариус, виберите его сами, пусть нотариус проверит "чистоту" квартиры, насколько правомерна продажа собственником. Нотариус имеет право делать запросы в Росреетр и таким образом проверять, прошли ли регистрацию отказы от долей в пользу одного из собственников или нет.

Но даже эти пункты могут не спасти. Даже если суд вынесет решение в Вашу пользу, т.е признает сделку недействительной, вернет имущество Продавцу, но Вас признают добросовестным покупателем и обяжет продавца возместить все расходы и убытки( а при внесении пунктов об ответственности продавца и нотариальном удостоверении скорее всего так и будет), Вы обязательно столкнетесь с проблемой исполнения судебного решения. К сожалению, исполнительская способность решений у нас практически равна нулю, судприставы работают плохо, да и у Вашего продавца может и не оказаться никакого имущества для выплаты Вам убытков и стоимости квартиры и следовательно Вы останетесь и без денег и без квартиры.

На мой взгляд, Вам с целью обезопасить себя лучше поискать квартиру с одним собственником, право собственности которого было не менее 3-5 лет и возникло в силу купли-продажи у Застройщика, а не по наследству, дарению и тд. Т.к. и там могут идти тяжбы о которых покупатель чаще всего узнает поздно!!

Всего Вам наилучшего, надеюсь мой ответ поможет Вам принять правильное, а главное безопасное решение.

Нет никаких рисков, если будет свидетельство о праве собственности у продавца.

Больше ничего не требуется.

Ст. 8.1 ГК РФ указывает:

"Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином."

Доброго времени Антон!

Мой Вам совет раз и навсегда запомните что приватизированные квартиры нежелательно покупать лишь по одной причине т.к.

кто на момент приватизации имел право там проживать того выселить нельзя , он имеет прижизненное право проживания там.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

Статья 19

Действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Антон, из Вашего вопроса не ясно, каким образом собственники отказывались от своих долей. Если они первоначально приватизировали квартиру, то они свои доли могли либо продать, либо подарить.

Никакие нотариальные разрещения на сделку не требуются.

Необходимо присутствие на сделке всех собственников. Кроме того, необходимо убедиться, не имеется ли у "приватизировавших" квартиру пожизненного права проживания в квартире.

Обязательно потребуйте справку о зарегистрированных в квартире лицах.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ

Особенности продажи жилых помещений

1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Здравствуйте, Антон!

Из содержания Вашего вопроса не видно каких-либо сведений, указывающих на конкретные риски, связанные с возможностью оспаривания бывшими собственниками долей сделки по продаже Вам данной квартиры.

Но не совсем понятно, каким образом двое бывших собственников отказались от своих долей в прав собственности на квартиру в пользу одного из участников долевой собственности.

Как следует из Вашего вопроса, 10 лет назад квартира была приватизирована на 4 человек.

Далее один из собственников произвел отчуждение своей доли другому. При этом с момента этой сделки по отчуждению доли прошло более 3 лет. Соответственно, истек срок исковой давности для заявления требований о признании недействительной сделки по отчуждению этой доли.

Надо сказать, что в силу ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. А срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Затем другой участник долевой собственности также произвел отчуждение своей доли. Срок исковой давности не истек (если, к примеру, будет заявлено требование о признании оспоримой сделки недействительной).

Но самое главное в решении Вашего вопроса, это знать каким образом производилось отчуждение долей. Было ли это дарение, купля-продажа, мена и т.д.

Поскольку у каждой сделки могут быть свои особенности, в том числе связанные и с оспариванием сделки.

В оспаривании первой сделки (по отчуждению первой доли) не имеет значения, "отказывался" ли бывший собственник от доли для её продажи или нет. Тут надо проверять чистоту самой этой сделки. Не было ли каких-либо нарушений при её совершении. Запросить у продавца квартиры документы по той сделке.

В случае с оспариванием последней сделки по основанию, связанному с заболеванием бывшего собственника, вид сделки значения большого не имеет. Тут минимизировать Ваши риски можно путем запроса сведений как о самой этой сделке в момент её совершения, так и о психическом состоянии бывшего собственника на момент совершения сделки.