То есть срок аренды и срок действия договора не совпадают, требуется ли регистрация договора в нашем случае или нет?

Мое мнение - не требуется.

Обоснования - ст. 650 ГК РФ говорит о передаче здания. Соответственно, должна бы применяться норма ч.2 ст. 433 ГК РФ и отсылочная норма к ст. 224.

Иного мнения придерживается ВАС РФ.

По формальным, на мой взгляд, основаниям (скорее всего, основывается на слове "обязуется" в ст. 650 ГК РФ), он считает, что срок аренды начинает течь с момента принятия оферты (фактически получается с даты подписания договора).

"Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

от 1 июня 2000 г. N 53

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.

Приложение: на 2 л.

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации В.Ф.Яковлев

"О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"

2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ".