Как правильно продать земельный участок и осуществить налогообложение через ИП на УСН 6%

См. письмо Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 14 июля 2016 г. N 03-04-05/41193

О налогообложении доходов, полученных от продажи земельных участков в связи с осуществлением предпринимательской деятельности

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел письмо по вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи земельных участков в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.

Согласно пункту 1 статьи 346.15 Кодекса налогоплательщики - индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 248 Кодекса к доходам относятся:

1) доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав;

2) внереализационные доходы.

Доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 Кодекса.

Внереализационные доходы определяются в порядке, установленном статьей 250 Кодекса.

На основании пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Соответственно, в случае, если земельные участки приобретаются индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности (для перепродажи) или если индивидуальный предприниматель при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа земельных участков, то доходы от продажи земельных участков учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса;

от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

При этом в соответствии с абзацем четвертым пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Таким образом, к доходам, полученным от продажи земельных участков в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 Кодекса не применяются.

Заместитель директора Департамента Р.А. Саакян

Обзор документа

Если земельные участки приобретаются ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности (для перепродажи) или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа земли, то доходы от продажи участков учитываются при определении налоговой базы по УСН.

Не облагаются НДФЛ доходы, получаемые физлицами от продажи объектов недвижимости, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных НК РФ.

Разъяснено, что к доходам, полученным от продажи земельных участков в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, освобождение от налогообложения не применяется.

Как бы Вы не развернули сделку - у одной из сторон будет налогообложение.