Продаем производственную базу под залогом - как заключить безопасный договор купли-продажи.

Составьте предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества и тогда при необходимости он сможет в суде заставить Вас заключить договор (ст. 429 ГК РФ)

Договор составляйте в соответствии со ст420-422 ГК РФ и трактоваться он будет по правилам ст431 ГК РФ

Банк лучше привлечь к сделке чтобы не было препятствий к ее проведению!

Вам нужно заключить предварительный договор. В котором и предусмотреть порядок оплаты, в том числе указать, что на полученные деньги от покупателя Вы будете осуществлять платеж в пользу банка.

Либо договариваться с банком изначально, т.к. объект в залоге (ст. 334 ГК РФ)

Так и указывайте в договоре что передача базы будет осуществлена покупателю после оплаты им долга и снятия обременения (ст 421 ГК РФ).

Оформите предварительный договор купли-продажи, отразив в нем, что долг по кредиту погашает покупатель и это выступает в качества аванса или задатка по основному договору, т.е. идет в счет оплаты цены по договору - ст. 380, 421 гк рф. Лучше оформить как аванс, его можно вернуть в любом случае.

.

Также в предварительном договоре отразите сроки погашения записи об ипотеке в Росреестре и сроки заключения основного договора. ст. 429 гк рф. В этом случае согласия банка на сделку не нужно, т.к. основной договору будет заключен после снятия обременения.

Предварительный договор можете для начала оформить.

И прописать данные условия.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Есть множество вариантов: 1) составить предварительный договор (ст. 429 ГК РФ), а в качестве задатка взять сумму на погашение долга и снятия залога; 2) взять согласие банка на замену лиц в обязательстве, т.е. передать имущества иному лицу вместе с долгом перед банком; 3) оговорить условия оплаты в договоре, например, предоплата в размере долга, остальное после регистрации и т.д.

У вас вопрос не в договоре, а в банке, т.е. как бы вы ни составили договор, Росреестр его не зарегистрирует (переход права собственности на недвижимое имущество осуществлен не будет). Продать недвижимость в данном случае можно только с согласия залогодержателя, т.е. банка. Есть согласие , лучше оформленное отдельно письменно, составляете договор, в нем отдельно прописываете согласие банка и вперед...