В юр. консультации сказали, что это понятие новое и никто не сможет проконсультировать.

Уважаемый тов. Жуков П. Н., сервитут – это такой режим землепользования, при котором право пользования земельным участком одного собственника ограничивается, с тем, чтобы другой собственник имел возможность беспрепятственно пользоваться своим земельным участком. Понятие «сервитут» известно с античных времен и сам институт широко применяется во многих европейских странах, однако отношения по поводу земли в России начали складываться недавно, из-за чего данный правовой институт на практике применяется не активно.

Применительно к Вашему случаю, это означает (при условии что имущество – земельный участок и строения на нем – принадлежит Вам на праве собственности), что новому собственнику домика и бани, а также земельного участка, на котором они расположены, потребуется беспрепятственное пользование своим имуществом, для того, чтобы ходить или ездить через Ваш земельный участок, проложить необходимые инженерные коммуникации, для иных нужд, а Вы должны будете беспрепятственно такую возможность ему предоставить.

Гражданский кодекс РФ определяет понятие Сервитута и его правовую характеристику в ст. 274. Виды, условия и порядок действия сервитута устанавливаются Земельным кодексом РФ.

Сервитут не лишает Вас как собственника земельного участка в дальнейшем прав владения, пользования и распоряжения Вашим земельным участком. Однако, собственник домика и бани также будет иметь эти права.

Сервитут устанавливается по взаимному соглашению, оформляется письменно и регистрируется в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (определяется ФЗ РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Однако, условие об ограничении Вашего права собственности на земельный участок либо условие о праве ограниченного пользования вашим земельным участком другого собственника может быть оговорено в договоре купли-продажи.

Согласно ст.ст. 273, 552 ГК РФ собственник земельного участка по договору продажи здания, сооружения одновременно с передачей права собственности на них передает права на ту часть земельного участка, которая ими занята и необходима для их использования. Покупателю может быть продано или право собственности на земельный участок (то есть отдельно дом плюс отдельно земельный участок под домом), или предоставлено право аренды земельного участка (под домом), либо право постоянного пользования.

В соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ покупатель вправе потребовать установление сервитута по суду, в случае, если не будет достигнуто соглашение с продавцом строения, здания по данному вопросу.

Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком. (п.5 ст. 274 ГК РФ).

Прекращение сервитута возможно ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен, либо по суду, когда в результате сервитута земельный участок не может использоваться по назначению.

Вопрос вступления в садоводческое товарищество, представляется, может возникать в случае, если участки земли принадлежат на правах аренды. В таком случае гражданское законодательство устанавливает иной порядок землепользования/

С уважением, Ульянов Юрий Владимирович