При покупке мною кваритры агенство выяснило, что двое из четырех проживающих в ней недееспособны, но имеют паспорта.

Уважаемый Валерий! Во-первых поясню Вам что такое недееспособность и каковы ее последствия. Начну с понятия "дееспособность". Согласно ст. 21 Гражданского Кодекса РФ дееспособность - это "способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их". Дееспособность возникает в полном объеме с наступление совершеннолетия (18 лет)(законом предусмотрены случаи, когда дееспособность сожет наступить раннее). Недееспособность - это как раз неспособность гражданина СВОИМИ ДЕЙСТВИЯМИ приобретать и осуществлять гражданские права, а также создавать для себя гражданские обязанности. Недееспособность по субъектному составу можно поделить на 2 вида: недееспособность несовершеннолетних (малолетних) и недееспособность совершеннолетних. Для первой категории недееспособность существует в силу закона, для второй - после признания их таковыми судом. Если в покупаемой Вами квартире проживают несовершеннолетние недееспособные граждане (паспорт сейчас получается в 14 лет, а 14-летние - это еще малолетние граждане), то их законными представителями являются их родители (если родителей нет, то должны быть в установленном законом порядке быть назначены опекуны или опекун). Родители действуют от имени своих детей. В сделках отчуждения недвижимого имущества родители также выступают от имени своих детей. Но т.к. такие сделки затрагивают интересы несовершеннолетних, обязательно необходимо согласие органа опеки и попечительства. Если же недееспособные соврешеннолетние лица (они таковыми обязательно должны быть признаны судом),то опекун также обязательно должен быть. В сделке купли-продажи квартиры от имени недееспособного будет выступать именно он. Согласие органа опеки и попечительства обязательно получите. Этим Вы обезопасите себя от возможных негативных последствий. Хочу заметить, что недееспособные граждане выдавать доверенности неправомочны. Нотариус их Вам просто не заверит. Удачи!