Как оформить квартиру на сестру после смерти собственника?

Приватизации подлежит только то жилье, которым проживающие в нем пользуются по договору социального найма. Т.е. по такому договору, в котором от лица наймодателя выступает государство или муниципалитет. Лицом, подписавшим договор социального найма с другой стороны является наниматель, но все остальные члены его семьи, проживающие в данной квартире, имеют одинаковые с ним права и обязанности, а, значит, и право на приватизацию.

Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I

"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"

Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно закону, воспользоваться этим правом могут все, кто постоянно зарегистрирован в этой квартире. Несовершеннолетние, у которых еще нет постоянной регистрации, это право имеют в обязательному порядке. Лишены его только те, кто по этому адресу зарегистрирован временно и те, кто уже когда-то воспользовался своим правом на приватизацию, будучи постоянно зарегистрирован по другому адресу.

Меняйте ответственного квартиросъемщика и продолжайте приватизацию.