Арендованное земельное имущество - магазин и букмекерская контора в подвале - возможные претензии администрации г. Волгограда

Будет ли являться нарушением ВРИ размещение в подвале арендатора с другим видом деятельности нужно определять на основании документов по зонированию соответствующей территории (правила землепользования и застройки, Генеральный план поселения). Представляется, что в данном случае ограничение права собственника здания на его использование не соответствует смыслу гражданского и земельного законодательства.

В соответствии с п.2 ст.7 Земельного кодекса РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Статья 37 Градостроительного кодекса РФ предусматривает как основные, условно разрешенные и вспомогательные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства. Вспомогательные виды разрешенного использования, допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляются совместно с ними. В силу п.4 этой статьи основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540 отсутствует такой вид разрешенного использования земельного участка как продовольственный магазин. По коду 4.4 есть ВРИ – магазины (Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м), который включается в содержание ВРИ – предпринимательство (Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности) с кодом 4.0.

Таким образом, если в документах по зонированию соответствующей территории не предусмотрено иное (или их нет), можно рассматривать размещение в подвале букмекерской конторы как вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка или как основной по коду 4.0 (Предпринимательство), что не является противоречием и допускается, поскольку продовольственный магазин функционирует.

Лучшим вариантов в этом случае было бы, конечно, подать в орган местного самоуправления заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка вышеуказанному Классификатору с включением требуемого вспомогательного ВРИ.

Тем не менее, прямых нарушений земельного законодательства (ст.42 Земельного кодекса) нет, участок используется по целевому назначению. Возможность расторжения договора аренды (ст.619 ГК РФ - существенное нарушение условий договора или назначения имущества) сомнительна. В этом случае можно рассмотреть возможность приобретения без проведения торгов земельного участка в собственность в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 во взаимосвязи с п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, как собственником здания, расположенного на этом земельном участке.