Строительство дома на арендованных участках - проблемы с разрешением и способы их решения

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 222 ГК РФ (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Признание права собственности на самовольную постройку возможно при одновременном наличии следующих условий:

1. Самовольная постройка должна находится на принадлежащим Вам земельном участке (в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании). Применительно к Вам – на земельном участке принадлежащим Вам на правах аренды (причем на одном).

2. Вы должны иметь право на строительство на Вашем земельном участке возведенного объекта. Это условие, прежде всего, относится к виду разрешенного использования земельного участка (можно узнать из договора аренды, кадастрового паспорта, кадастрового плана земельного участка) и к разрешению на строительство, получаемого в администрации на строительство объекта (регламентировано ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

3. Постройка должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах. Применительно к Вашему случаю постройка не соответствует данному условию, поскольку находится одновременно на двух сформированных земельных участках, что недопустимо.

4. Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Признание права собственности на объект самовольной постройки осуществляется в судебном порядке, либо в ином установленном законом порядке (применительно к своим людям в администрации).

Из формулировки «в аренду 2 смежных земельных участка под именем», не ясно сколько у Вас в аренде земельных участков: 2 (два) обособленных земельных участка, либо 1 (один) земельный участок, состоящий из двух частей (единое землепользование).

Если 2 (два) обособленных земельных участка, то у Вас и два договора аренды с администрацией, соответственно необходимо смотреть разрешенные виды использования каждого земельного участка (например: под индивидуальное жилищное строительство), если они совпадают и предоставляют Вам возможность осуществлять строительство спорного объекта, то можно воспользоваться установленной законом возможностью об их объединении, в соответствие с п. 3 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), который гласит, что:

«В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)»

После объединения земельных участков и заключения одного договора аренды Вы избавитесь от проблемы связанной с пересечением границ земельного участка и у Вас появится возможность приступать к решению вопроса о выдачи разрешения на строительство органами архитектуры администрации.