Как проверить назначение земельного участка перед покупкой квартиры в новостройке?

Вам проще расторгнуть договор.

Ст. 451 ГК РФ позволяет.

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Вы не знали о земле, для чего она.

С вводом в эксплуатацию действительно могут быть проблемы из за того, что на данной категории такие дома строить нельзя. Расторгайте в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ)

Полагаю, что на данном участке земли нельзя строить дома выше 3-х этажей, а если дом будет 6-тиэтажный, то его могут в установленном порядке признать самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ. Требовать расторжения договора имеете право. Пишите претензию застройщику, угрожайте обращением в прокуратуру и суд.

Людмила Геннадьевна, для начала необходимо знать что такое дома с блокированной застройкой...

Согласно ч.2, пункт 2, статья 49 Кодекса строительства городов России-это здание, имеющее от одного до трех этажей и состоящее из двух и более частей (до десяти), имеющих, в свою очередь, общую стену (или несколько стен) без проходов между ними. Каждая из частей (квартир) обязательно имеет отдельный выход на приусадебный участок или территорию общего использования. Именно отдельный выход каждого блока на участок, считается главной отличительной характеристикой рассматриваемого типа строений.

Дом блокированной застройки является разновидностью многоквартирного дома., согласно нормативно-правовым документам, многоквартирным считается жилое помещение, состоящее из двух и более квартир, которые имеют выход на участок или в место общего использования.

Как вариант, Застройщик вправе изменить вид разрешенного использования участка.

Но чтобы вам ответить на ваш вопрос, необходимо смотреть Договор, который межуд вами составлен, он у вас на руках?

Здравствуйте, Людмила Геннадьевна!

Не сможет Застройщик поменять вид разрешенного использования участка под многоэтажную застройку. Есть схема застройки города. Она разрабатывается с учетом всех факторов застройки (с учетом плотности населения, возможностей инженерных систем, электроснабжения и многие другие условия). Если бы было возможно на данном земельном участке построить многоэтажку, то застройщик бы сразу получил разрешение на многоэтажное строительство.

Срочно расторгайте договор и требуйте деньги обратно+неустойку в двойном размере в размере ставки банковского рефинансирования за каждый день со дня передачи Вами денег на основании ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Кроме того, Вы вправе в судебном порядке взыскать моральный вред.

В ЖСК мне объяснили, что это такая схема, что путем реконструкции ЖСК получит разрешение на 6 этажей

Чтобы это осуществить на практике нужно сделать следующее:

1 Изменить вид разрешенного использования земельного участка.

2 Через проведение публичных слушаний в порядке, предусмотренном ст 40 Градостроительного кодекса РФ. получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,.

Здесь нет абсолютно никакой гарантии что ЖСК пройдет эту процедуру. А без прохождения этой процедуры построенный дом будет считаться самовольной постройкой ст 222 ГК РФ,подлежащей сносу.

Поэтому вам лучше сейчас расторгнуть этот договор

Градостроительный кодекс РФ

Статья 35. Виды и состав территориальных зон

1. В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

2. В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

Статья 40. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

3. Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.

4. Вопрос о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит обсуждению на публичных слушаниях, проводимых в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений, предусмотренных статьей 39 настоящего Кодекса. Расходы, связанные с организацией и проведением публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

5. На основании заключения о результатах публичных слушаний по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации.

6. Глава местной администрации в течение семи дней со дня поступления указанных в части 5 настоящей статьи рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

Эта, так называемая схема не законна, фактически это будет самовольная постройка подлежащая сносу, если по закону, то такой дом не введут в эксплуатацию и не подключат к коммуникациям, так как даже не будет соответствовать заявленной мощности у нас в Казани такие дома не только не вводят в эксплуатацию но и сносят.

Вот по ссылке, земля под ИЖС, построили танхаус блочный многоквартирный дом, не соответствует разрешенному строительству, снесли.www.kazan.kp.ru

Статья 222. Самовольная постройка

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 14] [Статья 222]

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Уважаемая Людмила Геннадьевна г.Ростов-на-Дону!

В данном случае ЖСК вас просто вводит в заблуждение, т.к. в Разрешении на строительство данного МКД (многоэтажного жилого дома) должна быть обязательно указана этажность ШЕСТЬ этажей (ст.51 ГрК РФ).

Поэтому рекомендую вам НЕ производить оплату материнским капиталом, а потребовать расторжения заключённого договора с ЖСК (ст.452 ГК РФ).

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 20.12.2016 г.

Вам решать. Чтобы пойти по пути изменения разрешающей документации необходимо понять, как далеко придется идти.

Руководство ЖСК слишком уж упрощают ситуацию. Для того чтобы получить разрешение на реконструкцию домов блокированной застройки в многоэтажный дом (не нужно думать, что органах местного самоуправления дураки работают), нужно сначала эти дома блокированной застройки построить и сдать в эксплуатацию, потом подготовить проектную документацию, провести её государственную (скорее всего) экспертизу, получить разрешение на строительство (реконструкцию), провести реконструкцию при участии органов государственного строительного надзора и принять в эксплуатацию этот среднеэтажный дом.

Конечно, теоретически, можно сделать реконструкцию объекта незавершенного строительства (ст.1 ГрК РФ - реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов). Но эта возможность на практике относится к категории спорных и обуславливается предоставлением тех же документов, что и для нового строительства, в том числе на землю.

Это все требует денег и времени, без гарантии результата. Ну, то есть, получается известная конструкция: движение всё, конечная цель - ничто. В этом перечне, вопрос об изменении ВРИ земельного участка самый простой, если только он вообще разрешим.

В текущем виде, ЖСК должен осуществлять строительство на основании разрешения на строительство домов блокированной застройки (п.1 ст.51 ГрК РФ - Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом).

Принимать этот объект в эксплуатацию тоже будут на основании разрешения на строительство и проектной документации, для которой экспертиза не проводится (п.п.2 п.2 ст.48 ГрК РФ). Не думаю, что в таком виде объект примут в эксплуатацию.

По мнению Департамента недвижимости Министерства экономического развития РФ (письмо от 28 ноября 2013 г. № Д 23 и-5649 “Об отнесении объектов недвижимости к жилому или многоквартирному дому, размещении домов блокированной застройки на одном земельном участке”) строительство жилых домов блокированной застройки может осуществляться на одном земельном участке, сформированном для их строительства, при этом с учетом части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях эксплуатации указанных жилых домов, каждый блок должен быть расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования (эксплуатации).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (ст. 7 Земельного кодекса)

Одним из основных принципов законодательства о градостроительной деятельности, установленных в ст.2 Градостроительного кодекса РФ является осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории.

Возможность изменения вида разрешенного использования земель населенных пунктов зависит от документов территориального планирования этого поселения (в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов).

Посмотрите градостроительный план земельного участка, включает ли он такой ВРИ земельного участка, как среднеэтажная жилая застройка, если нет, решение этого вопроса становится довольно проблематичным и длительным.

Также точно определите свой статус, Вы только заключили договор с кооперативом или стали его членом, что вероятнее, - не заключается ДДУ. Тогда Вам не вернут членские взносы, а возврат пая придется долго ждать и для этого нужно будет выйти из ЖСК.

Вообще, на сайте Мередиан обозначена как строительная компания, а ЖК = это жилой комплекс. Разберитесь с этим, тогда должен быть ДДУ. А дом красивый.

Лучше пишите претензию по данной статье и растрогайте договор.

Поскольку существенно изменились обстоятельства.

Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств

ГАРАНТ:

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 451 ГК РФ

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ в подпункт 4 пункта 2 статьи 451 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 июня 2015 г.

См. текст подпункта в предыдущей редакции

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Система ГАРАНТ: base.garant.ru