Как передать землю с домом безвозмездно несовершеннолетнему сыну своей сожительницы при отсутствии родни и ограничений?

1. Избежать уплаты налога НДФЛ (13%) от стоимости земли и дома в Вашем случае (без оформления брака и без усыновления пасынка) возможно только при оформлении завещания. На кого Вы его оформите на гражданскую супругу или пасынка не имеет значения. Вы заплатите нотариусу за составление завещания символическую сумму.

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

18. доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемого наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов;

(п. 18 ст.217 НК РФ).

2. Если Вы хотите, чтобы Ваше имущество перешло в собственность Вашей гражданской супруги или ее сына именно сейчас а не в перспективе, то Вам необходимо для избежания уплаты налога выбрать предложенный моими коллегами вариант оформления договора дарения между родственниками. Оформите брак и подарите уже супруге дом с землей, на мой взгляд это гораздо проще чем заниматься усыновлением. Кстати Вы можете составить договор дарения в простой письменной форме без удостоверения его у нотариуса, что значительно сократит Ваши расходы. Вам останется только зарегистрировать договор дарения в Росреестре.