Спорная наследственная ситуация - как оформить дарственную или завещание на долю в квартире и защититься от исков сестры?

В 2006 г. моей мамой была продана 2-х комнатная квартира, приватизированная в равных долях на маму и мою сестру. На деньги от продажи была куплена однокомнатная квартира в новостройке (с первичной отделкой). Денег от продажи не хватало на покупку и ремонт новой квартиры и мною был взят кредит в банке (на потребит нужды), который я и истратила на доплату за приобретаемую квартиру, ремонт, покупку мебели и т.д. В поисках квартиры сестра не участвовала. Новая квартира также оформлена в 1/2 долях на маму и сестру. На момент покупки, ремонта, сестра находилась в браке и проживала у своего мужа. В 2009 г. сестра развелась с мужем и переехала жить к маме. После этого у мамы начались проблемы с псих. Состоянием. С 2010 г. наблюдается у психиатра. В наст. Время сестра с мамой не проживает, за мамой не ухаживает, не кормит, не моет - все это делала я ежедневно приезжая к маме. Предложила сестре продать мамину квартиру, разделить пополам деньги, в результате чего и она сможет приобрести себе недвижимость и я смогу расширить жилплощадь и взять маму к себе, чтобы мама находилась под постоянным контролем, на что получила отказ от сестры. Я уже взяла маму к себе и ухаживаю за ней у себя дома. Как лучше поступить в данной ситуации-дождаться адекватности мамы и оформить у нотариуса: дарственную или завещание на ее часть квартиры-что будет менее рискованно в плане дальнейшего судебного оспаривания сестрой. И какими доказательствами всей ситуации стоит заручиться. Можно ли подать в суд иск на сестру Об оставлении в беспомощном состоянии, можно ли признать сестру Недобросовестным наследополучателем? Что можно сделать в данной ситуации? Кроме того, бывший муж сестры подал на сестру иск в суд о лишении ее родительских прав на их сына 6 лет, т.к. никакого участия в воспитании сына она не принимает, мальчик проживает с отцом. Как правильно оформить дарственную или завещание на долю в квартире?