Как подать иск в суд о взыскании неустойки за несвоевременную передачу квартиры по договору долевого участия - порядок действий, ответственность застройщика, выбор суда и давность иска.

По договору долевого участия застройщик планировал закончить строительство дома в 4 квартале 2008 года (договор не по 214 ФЗ). После сдачи дома гос. комиссии по договору застройщик должен передать мне квартиру по акту приема-передачи в течение 60 дней. Постановлением Правительства сроки неоднократно переносились. 27.12.10 застройщиком получено заключение о соответствии, а 29.12.10 - разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Квариры пока так никто передавать и не спешит. Я планирую подать иск в суд о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Какой порядок моих действий? Должна ли я сначала сделать попытку урегулировать в досудебном порядке этот вопрос (практически это бесполезно, но может быть без этого не обойтись с юридической точки зрения)? В договоре у застройщика не предусмотрена ответственность за несвоевременную передачу мне квартиры. В какой суд сначала подается иск: районный или можно сразу в городской? Районный выбирается по месту моей прописки? Когда безопаснее для себя это лучше сделать: после подписания акта приема-передачи или после оформления права собственности? Какой срок исковой давности по таким делам? Вот ссылка на решение суда по делу одного из дольщиков моего жилищного комплекса, но у него другой блок, который уже заселен. http://sankt-peterburgsky.spb.sudrf.ru/modules.php?name=bsr&op=show_text&srv_num=1&id=78400001012281352459211000475511