Моя мама имеет в собственности жилье более 25 лет, но документов (паспорта на дом, и св-ва собственника) нет

Здравствуйте, Галина, достаточно договора купли-продажи для дарения. Поскольку регистрационная служба начала действовать только с 2000 года, то все договоры купли-продажи, дарения и т.п., на отчуждение недвижимого имущества, которые были заключены до 2000 г., имеют силу свидетельства о праве собственности и совсем необязательно сначала зарегистрировать право собственности, а потом дарить. Т.е. ранее приобретенные права признаются без регистрации права собственности (ст.6 ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".