Вопрос досрочного погашения ипотеки - будут ли взысканы проценты с банка при платеже за 3 года вместо 15 лет с ануитетными платежами?

Здравствуйте!

Вы можете обратится в банк с заявлением и просить провести перерасчет процентов и вернуть излишне уплаченную сумму. Если Вам откажут, то обратитесь в суд.

Нет, нельзя. ПЕРЕРАСЧЕТ ПРОЦЕНТОВ ПРИ ДОСРОЧНОМ ПОГАШЕНИИ КРЕДИТА

В кредитных договорах часто предусматривается возврат кредита аннуитетными платежами. При этом пропорция "основной долг/проценты" в составе аннуитетного платежа изменяется с течением времени: возвращаемый основной долг постепенно увеличивается, а возвращаемые проценты постепенно уменьшаются.

Другой способ погашения кредита, назовем его равномерным, заключается в том, что заемщик возвращает основной долг равными частями, вносимыми периодически, например ежемесячно. Вместе с уменьшением основного долга уменьшается сумма процентов, а также размер ежемесячной выплаты. Каждый месяц заемщик обязан уплачивать различные суммы для погашения кредита и уплаты процентов. Как правило, аннуитетный способ возврата кредита и уплаты процентов более удобен для заемщика, который может ежемесячно платить одинаковую сумму, не заглядывая в график платежей по возврату кредита.

У заемщика есть право на досрочный возврат кредита (п. 2 ст. 810 ГК РФ). Заемщик, возвративший кредит досрочно, может посчитать, что переплатил проценты. Данное мнение заемщика основано на том, что если бы он взял кредит на тех же условиях, но на меньший срок (с момента выдачи погашенного кредита до момента его досрочного возврата), то выплатил бы меньше процентов, чем он фактически уплатил. Такие заемщики обращаются в суды с исками о взыскании с банков разницы между фактически уплаченными процентами и процентами, подлежащими уплате по мнению заемщиков.

Такая позиция заемщика имеет и психологическое основание. Зачастую проценты составляют настолько существенную часть в первых аннуитетных платежах, что у заемщика складывается впечатление, что он оплачивает проценты не только за прошедший период, но и за будущие периоды. Это характерно для долгосрочных кредитов.

Для банка актуальность данной ситуации заключается в том, что суды иногда принимают решения в пользу заемщика:

- Апелляционное определение Ярославского областного суда от 27.05.2016 по делу N 33-3732/2016;

- Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.03.2016 N 51-КГ 15-14;

- Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2016 по делу N 33-11479/2016;

- Апелляционное определение Ростовского областного суда от 25.01.2016 по делу N 33-715/2016.

Проиллюстрируем позицию такого заемщика на условном примере. Допустим, заемщик взял в кредит 1,5 млн руб. на срок 12 месяцев под 18% годовых (1,5% в месяц). Заемщик возвратил кредит досрочно, по истечении 8 месяцев.

График погашения кредита при его равномерном погашении представлен в табл. 1.

Таблица 1

Месяц

Погашаемый основной долг, тыс. руб.

Погашаемые проценты, тыс. руб.

Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.

Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.

Выдача кредита

0

0

0

1500

1

125

22,5

147,5

1375

2

125

20,625

145,625

1250

3

125

18,75

143,75

1125

4

125

16,875

141,875

1000

5

125

15

140

875

6

125

13,125

138,125

750

7

125

11,25

136,25

625

8

125

9,375

134,375

500

9

125

7,5

132,5

375

10

125

5,625

130,625

250

11

125

3,75

128,75

125

12

125

1,875

126,875

0

Итого

1500

146,25

1646,25

Проценты за 8 месяцев

127,50График погашения кредита при его равномерном погашении с точки зрения заемщика (если бы он брал кредит не на 12, а на 8 месяцев) представлен в табл. 2.

Таблица 2

Месяц

Погашаемый основной долг, тыс. руб.

Погашаемые проценты, тыс. руб.

Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.

Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.

Выдача кредита

0

0

0

1500

1

187,5

22,5

210

1312,5

2

187,5

19,6875

207,1875

1125

3

187,5

16,875

204,375

937,5

4

187,5

14,0625

201,5625

750

5

187,5

11,25

198,75

562,5

6

187,5

8,4375

195,9375

375

7

187,5

5,625

193,125

187,5

8

187,5

2,8125

190,3125

0

Итого

1500

101,25

1601,25

Заемщик потребует от банка разницу между фактически уплаченными за 8 месяцев процентами (127,5 тыс. руб.) и процентами, которые заемщик был бы обязан уплатить при 8-месячном кредите (101,25 тыс. руб.), - 26,25 тыс. руб. Безусловно, данные требования основаны на некорректном расчете.

Во-первых, заемщик хочет применить последствия гипотетической ситуации, которой в действительности не было: как если бы он брал кредит на срок 8 месяцев. Между тем заемщик фактически брал кредит на 12 месяцев. Во-вторых, график погашения кредита с точки зрения заемщика не соответствует действительности, поскольку заемщик фактически погашает основной долг по 12-месячному графику (125 тыс. руб. в месяц), а не по 8-месячному графику (187,5 тыс. руб. в месяц). В-третьих, проценты, уплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Это следует из самой формулы расчета процентов: сумма процентов в каждой строке равна 1,5% остатка основного долга в предыдущей строке. Похожая ситуация имеет место и в случае погашения кредита аннуитетными платежами (табл. 3).

Таблица 3

Месяц

Погашаемый основной долг, тыс. руб.

Погашаемые проценты, тыс. руб.

Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.

Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.

Выдача кредита

0

0

0

1500

1

115,02

22,5

137,52

1384,98

2

116,7453

20,7747

137,52

1268,23

3

118,50

19,02

137,52

1149,74

4

120,27

17,25

137,52

1029,46

5

122,08

15,44

137,52

907,39

6

123,91

13,61

137,52

783,48

7

125,77

11,75

137,52

657,71

8

127,65

9,87

137,52

530,05

9

129,57

7,95

137,52

400,49

10

131,51

6,01

137,52

268,97

11

133,49

4,03

137,52

135,49

12

135,49

2,03

137,52

0,00

Итого

1500,00

150,24

1650,24

Проценты за 8 месяцев

130,21График погашения кредита при его погашении аннуитетными платежами с точки зрения заемщика (если бы он брал кредит не на 12, а на 8 месяцев) представлен в табл. 4.

Таблица 4

Месяц

Погашаемый основной долг, тыс. руб.

Погашаемые проценты, тыс. руб.

Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.

Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.

Выдача кредита

0

0

0

1500

1

177,876

22,500

200,376

1322,124

2

180,544

19,832

200,376

1141,580

3

183,252

17,124

200,376

958,328

4

186,001

14,375

200,376

772,326

5

188,791

11,585

200,376

583,535

6

191,623

8,753

200,376

391,912

7

194,497

5,879

200,376

197,415

8

197,415

2,961

200,376

0,000

Итого

1500,000

103,008

1603,008

Заемщик потребует от банка вернуть разницу между фактически уплаченными за 8 месяцев процентами (130,21 тыс. руб.) и процентами, которые заемщик был бы обязан уплатить при 8-месячном кредите (103,008 тыс. руб.), - 27,202 тыс. руб. Данные требования также основаны на некорректном расчете, по тем же самым причинам.

Проценты, являющиеся частью аннуитетного платежа и уплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Это следует из самой формулы расчета аннуитетных процентов: сумма процентов в каждой строке равна 1,5% остатка основного долга в предыдущей строке.

К сожалению, недостаточная математическая подготовка судей приводит к тому, что подобные требования заемщиков в некоторых случаях удовлетворяются. Каким же образом можно противодействовать таким требованиям заемщиков?

Во-первых, необходимо подробно разъяснять заемщикам порядок начисления процентов и последствия досрочного возврата кредита. Разъяснения желательно указывать непосредственно в кредитном договоре. Это уменьшит вероятность подачи иска. В случае если иск все же подан, это не позволит заемщику ссылаться на свою неосведомленность.

Во-вторых, желательно предлагать заемщикам альтернативный порядок погашения кредита помимо аннуитетного. Это не позволит заемщику утверждать в суде, что ему был навязан аннуитетный способ погашения кредита, более выгодный для банка. Аннуитетный способ предусматривает, что сначала погашается меньшая часть основного долга, чем при равномерном погашении; следовательно, увеличивается размер процентов, начисляемых на основной долг. Разница заметна при сравнении суммы начисленных процентов из табл. 1 и 3: при равномерном погашении кредита начислены проценты в сумме 146,25 тыс. руб., а при аннуитетном погашении кредита начислены проценты в сумме 150,24 тыс. руб.

В-третьих, не следует использовать формулы расчета процентов, при которых размер начисленных процентов превышает плату за срок фактического пользования кредитом. Проценты не должны включать плату за будущие периоды (в том числе периоды после досрочного погашения кредита). Проценты должны начисляться лишь на остаток основного долга (с учетом уменьшения этого остатка при погашении кредита). При несоблюдении данного правила требования заемщика о перерасчете процентов будут обоснованными. Кроме того, подобные формулы расчета процентов противоречат разъяснениям из п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 147: суд удовлетворил требование заемщика о возврате ему части процентов, уплаченных в соответствии с кредитным договором, так как они были уплачены за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось.

В-четвертых, если заемщик все же подал иск о перерасчете процентов, то рекомендуем банку заявлять в суде следующие доводы:

- обратить внимание суда на то, что график погашения кредита с точки зрения заемщика не соответствует действительности, поскольку заемщик фактически погашает основной долг исходя из первоначального срока кредита, а не из срока до момента досрочного погашения кредита. Ежемесячные платежи в погашение кредита уплачиваются заемщиком исходя из полного срока кредита, а не по сокращенному сроку кредита до момента досрочного погашения. В противном случае размер ежемесячного платежа должен быть больше;

- обратить внимание суда на то, что проценты, оплаченные заемщиком до момента досрочного возврата кредита, включают в себя исключительно плату за срок фактического пользования кредитом и не включают плату за будущие периоды (после досрочного возврата кредита). Формула расчета процентов предполагает, что сумма процентов за каждый месяц равна проценту остатка основного долга в предыдущей строке (на конец предыдущего месяца);

- подкрепить изложенные выше доводы контррасчетом процентов с учетом досрочного погашения кредита.

Контррасчет по условному примеру с аннуитетными платежами представлен в табл. 5.

Таблица 5

Месяц

Погашаемый основной долг, тыс. руб.

Погашаемые проценты, тыс. руб.

Размер ежемесячного платежа (долг + проценты), тыс. руб.

Остаток основного долга после уплаты ежемесячного платежа, тыс. руб.

Выдача кредита

0

0

0

1500

1

115,02

22,50

137,52

1384,98

2

116,75

20,77

137,52

1268,23

3

118,50

19,02

137,52

1149,74

4

120,27

17,25

137,52

1029,46

5

122,08

15,44

137,52

907,39

6

123,91

13,61

137,52

783,48

7

125,77

11,75

137,52

657,71

8

657,71

9,87

667,58

0,00

9

0,00

0,00

0,00

0,00

10

0,00

0,00

0,00

0,00

11

0,00

0,00

0,00

0,00

12

0,00

0,00

0,00

0,00

Итого

1500,00

130,21

1630,21

Проценты по контррасчету (130,21 тыс. руб.) равны процентам за 8 месяцев по 12-месячному графику погашения кредита (табл. 3).

В-пятых, надо обратить внимание суда на судебную практику, справедливо разрешающую подобные споры не в пользу заемщика:

- Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 01.03.2016 N 51-КГ 15-14 хотя и удовлетворило жалобу заемщика, но не содержит окончательного разрешения спора в его пользу. Верховный Суд лишь направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. При новом рассмотрении суд апелляционной инстанции повторно отказал в удовлетворении требований заемщика (несмотря на Определение Верховного Суда);

- Апелляционное определение Брянского областного суда от 19.07.2016 N 33-3121/2016;

- Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2016 по делу N 33-21476/2016;

- Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2016 по делу N 33-19959/2016;

- Апелляционное определение Верховного Суда Республики Мордовия от 01.03.2016 по делу N 33-600/2016;

- Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 25.02.2016 по делу N 33-720/2016;

- Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.02.2016 N 33-2682/2016 по делу N 2-5487/2015.

Но банк навязывает ануитетный платеж! Не дает права выбора! А если пойти по пути признания кредитного договора кабальной сделкой?