Как перевести квартиру в нежилой фонд для сдачи под офис, какие документы потребуются?

Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 20.11.96 №421-р «Об утверждении временного Положения о порядке перевода жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилой фонд", которое применяется в части, не противоречащей Закону Санкт-Петербурга от 28.04.1997 № 69-21 утверждён порядок перевода квартир в нежилой фонд. На практике процесс перевода вплоть до издания распоряжения губернатора о переводе занимает не менее полугода. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 28.04.97 № 69-21"О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые" (принят ЗС СПб 09.04.97) допускается перевод следующих жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилые:

а) жилых домов, строительство или реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода и в которых отсутствуют жилые помещения, являющиеся предметом действующих договоров найма или социального найма;

б) отдельных жилых помещений в эксплуатируемых строениях:

- признанных непригодными для постоянного проживания;

- расположенных на первом этаже, если окна всех или большей части жилых помещений выходят на магистрали с интенсивным движением транспорта или на территории промышленных предприятий, автопарков и т.п.;

- расположенных над помещениями, в которых имеется избыточное теплогазовыделение;

- в виде отдельных квартир в строениях нежилого назначения;

- расположенных в мансардных помещениях, непригодных для постоянного проживания;

- расположенных на верхних этажах, начиная со второго, если все помещения нижних этажей данного подъезда являются нежилыми;

- расположенных на первом этаже и имеющих отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа.

Перевод жилых домов и жилых помещений, указанных в настоящей статье, в нежилые допускается, если в соответствии с предполагаемой целью использования этих помещений не нарушаются действующие строительные нормы и правила для жилых помещений, жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

Перевод жилых помещений, находящихся в домах жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, в нежилые допускается с согласия соответственно жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья.

Решение о переводе жилых помещений (строений) в нежилой фонд может быть принято в порядке исключения и по иным основаниям. Перевод жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилой фонд допускается, если при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы. Перевод жилого помещения (строения) в нежилой фонд осуществляется распоряжением губернатора Санкт-Петербурга. Для решения вопроса о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в нежилой фонд собственник (или уполномоченное им лицо) обращается в Комитет по жилищной политике Санкт-Петербурга. Для рассмотрения вопроса о переводе отдельного жилого помещения (строения) в нежилой фонд необходимо представить следующие документы:

а) заявление собственника (или уполномоченного им лица) о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в нежилой фонд (по установленному Комитетом по жилищной политике образцу) с указанием предполагаемого функционального назначения этого помещения;

б) ксерокопию паспорта собственника жилого помещения (строения) или доверенность на ведение дела и ксерокопию паспорта владельца доверенности (если в Комитет по жилищной политике обращается лицо, уполномоченное собственником);

в) нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица или документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица (если собственник жилого помещения (строения) - юридическое лицо);

г) нотариально удостоверенные документы, подтверждающие право собственности на данное жилое помещение (строение);

д) характеристика жилой площади, переводимой в нежилой фонд (форма № 7) для жилых помещений; технический и санитарный паспорт для жилых строений;

е) справка о регистрации по месту жительства в жилом помещении (форма № 9), переводимом в нежилой фонд, содержащая сведения об отсутствии зарегистрированных в помещении граждан; в случае перевода жилого строения - справка об отсутствии зарегистрированных граждан во всем строении;

ж) согласие соответствующей паспортно-визовой службы на заявление собственника о прекращении регистрации в жилом помещении (строении), переводимом в нежилой фонд;

з) документы, подтверждающие наличие у физических лиц - собственников помещения и членов их семьи, включая несовершеннолетних, иного жилого помещения для постоянного проживания;

и) согласие органов опеки и попечительства на перевод жилого помещения (строения) в нежилой фонд, в случае, если данный перевод затрагивает интересы несовершеннолетних;

к) инвентаризационный план рассматриваемого помещения, а также нижерасположенных смежных жилых и нежилых помещений;

л) заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости).

м) акт санитарного обследования помещения (строения) санитарно-эпидемиологической службой;

н) согласие органа противопожарной службы.

В случае необходимости, для решения вопроса могут быть истребованы дополнительные документы. Комитет по жилищной политике после получения необходимых документов направляет их в течение пяти дней в межведомственную комиссию (далее - МВК) соответствующего района для определения технической возможности использования жилого помещения (строения) в нежилых целях. Районная МВК в течение десяти дней представляет в Комитет по жилищной политике акт об обследовании жилого помещения (строения). Отрицательное заключение МВК по мотивам целесообразности не допускается. Согласованием районной, городской, районной в городе администрацией перевода жилого помещения (строения) в нежилой фонд является утверждение соответствующей администрацией акта МВК об обследовании жилого помещения (строения). Комитет по жилищной политике на основании представленных документов в 15-дневный срок рассматривает вопрос о наличии или отсутствии оснований для подготовки проекта распоряжения губернатора Санкт-Петербурга о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в нежилой фонд. По результатам юридической экспертизы документов может быть принято одно из следующих решений:

а) при положительном согласовании вопроса - о подготовке проекта распоряжения и направлении материалов на согласование с отраслевыми и территориальными органами Администрации Санкт-Петербурга;

б) о невозможности подготовки проекта распоряжения губернатора по данному вопросу с обоснованием причин отказа.

При отрицательном решении вопроса Комитет по жилищной политике возвращает заявителю все ранее представленные документы и письменный ответ с указанием причин отказа. После устранения причин, послуживших основанием для отказа, заинтересованные лица могут повторно обратиться в Комитет по жилищной политике с аналогичным заявлением.При положительном решении вопроса Комитет по жилищной политике подготавливает проект распоряжения губернатора Санкт-Петербурга о переводе жилого строения или отдельного жилого помещения в нежилой фонд и направляет его для дальнейшего согласования в Комитет по содержанию жилищного фонда и Городское бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере (далее - ГБР). В ГБР направляется проект распоряжения губернатора Санкт-Петербурга и уведомление Комитета по жилищной политике об обращении собственника для перевода жилого помещения (строения) в нежилой фонд. После получения уведомления Комитета по жилищной политике ГБР не производит регистрацию каких-либо сделок с объектом, указанным в проекте распоряжения, до регистрации объекта в качестве нежилого или получения уведомления Комитета по жилищной политике об отзыве собственником заявления либо отказе собственнику в переводе.

В течение трех дней с момента получения уведомления ГБР согласовывает проект распоряжения губернатора и направляет в Комитет по жилищной политике справку о принадлежности жилого помещения (строения) собственнику, а также о наличии или отсутствии обременений (залога, ареста, спора и т. п.) на переводимый в нежилой фонд объект. Копии распоряжения губернатора Санкт-Петербурга о переводе отдельных жилых помещений и жилых строений в нежилые направляются в обязательном порядке:

- заявителю;

- в комитет по содержанию жилищного фонда;

- в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (при необходимости);

- в районную, городскую, районную в городе администрацию по месту нахождения объекта;

- в проектно-инвентаризационное бюро по месту нахождения объекта.

Приказом Комитета по жилищной политике Администрации Санкт-Петербурга от 03.07.97 № 34"О порядке подготовки проектов распоряжений губернатора Санкт-Петербурга о переводе жилых строений и помещений в нежилой фонд" утверждена и Инструкция о порядке оформления документов по переводу жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилой фонд. Согласно ст.3 Закона Санкт-Петербурга от 28.04.97 № 69-21 "О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые"(принят ЗС СПб 09.04.97) перевод в нежилые жилых домов и жилых помещений в домах, относящихся к иным видам жилищного фонда, производится в соответствии с указанным Законом собственником с согласия Администрации Санкт-Петербурга. Указанное согласие оформляется распоряжением губернатора Санкт-Петербурга. Перевод жилых помещений, находящихся в домах жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья, в нежилые допускается с согласия соответственно жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов и товариществ собственников жилья. Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые на территории Санкт-Петербурга производится как без их переоборудования, так и с переоборудованием. Переоборудование жилых домов и жилых помещений до их перевода в нежилые не допускается. Перевод жилых помещений в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга в нежилые осуществляется с обязательным указанием их целевого использования. Принятие решения о переводе жилого помещения в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга в нежилое, а также формулирование инвестиционных условий осуществляются применительно к характеру использования помещения в будущем. Размещение в жилых домах и жилых помещениях промышленных производств не допускается. Контроль за использованием жилых домов и жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, переведенных в нежилые, в соответствии с их целевым назначением осуществляется Администрацией Санкт-Петербурга. Контроль за соблюдением санитарных, экологических, строительных, противопожарных и иных норм в домах и помещениях, переведенных в соответствии с настоящим Законом в нежилые, осуществляют органы исполнительной власти и органы местного самоуправления в пределах их компетенции. Не допускается перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые в случаях:

- отсутствия свидетельства о собственности на эти помещения;

- наличия действующих договоров найма и социального найма на указанный жилищный фонд;

- наличия граждан, зарегистрированных по месту жительства или месту пребывания по данному адресу;

- отсутствия письменного согласия органа опеки, если одним из собственников помещения является несовершеннолетний;

- отсутствия документов, подтверждающих наличие у физических лиц - собственников помещения и членов их семьи, включая несовершеннолетних детей, иного жилого помещения для постоянного проживания;

- иные обстоятельства, предусмотренные федеральным законодательством, препятствующие переводу жилого помещения в нежилое, в том числе если в результате перевода нарушаются строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические и другие нормы и правила, предусмотренные федеральным законодательством.