Правомерно ли садовый домик такого года постройки считать самовольным строением?

Я владелец земельного участка с садовым домиком. Оформляю документы для продажи. Имею следующие документы: - свидетельство на право собственности на землю; - согласие супруги на продажу, заверенное у нотариуса; - кадастровый план земельного участка из земельного комитета; - технический паспорт на жилое строение из БТИ; - справку об отсутствии задолженности. При получении документов в БТИ направили в "Архитектуру и градостроительтво", где затребовали постановление об утверждении проекта строительтва дома, и т.к. в архиве администрации района его не оказалось, заявили что это самовольное строение (а дом построен ещё в 1957 году прежним владельцем) и необходимо составить акт о приёмке в эксплуатацию законченного строительтвом жилого строения. Для этого необходимы подписи: - органов санэпиднадзора (они требуют оплатить штраф); - органов гос. архитектурно-строительного надзора (тоже штраф); - органов госпожарнадзора (требуется установка автономных оповещателей, огнетушителей, УЗО и т.д.). А также за отдельную плату заключают договор о подготовке ими документов на строительство дома! И по приёму строений в эксплуатацию. С дальнейшей передачей документов опять в БТИ для выписки свидетельства о праве собственности на строение. Вопрос: Правомерно ли садовый домик такого года постройки считать самовольным строением? Возможно ли оформление договора купли-продажи земельного участка с дальнейшим оформлением строения на покупателя? Что из себя представляет простой договор купли-продажи и примут ли его в регистрационной палате?