Проблемы с выкупом доли - Кто прав и как договориться о цене?

Вполне возможно. Возможно долю признать малозначительное и обязать передать Вам за денежную компенсацию. Возможно просто договорится.

Здравствуйте Оксана!

А какие Ваши права нарушены для обеспечения которых Вы намерены обратиться в суд? Пока никаких. Вторая сторона реализовывает свое право, не более.

Здравствуйте!

Подайте иск о признании его доли малозначительной и потребуйте в результате этого передать её вам с выплатой соответствующей компенсацией.

Тут главное что?

Главное - давить на то, что владея незначительной долей в собственности он тем самым ущемляет ваши права собственности по владению, распоряжению имуществом. И вообще жить с ним невозможно.

Вопрос: Правомерно ли требование о принудительном выкупе доли в праве собственности на жилое помещение, если эта доля незначительна или не может быть реально выделена?

Ответ: Участник общей собственности вправе обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, в случае если тот не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, его доля незначительна и не может быть реально выделена.

Обоснование: В ст. 252 ГК РФ предусмотрены правила раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли. По общему правилу участники долевой собственности осуществляют названные действия по соглашению. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В п. 4 данной статьи указано, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. Такой выкуп является исключительным случаем и возможен только при наличии трех условий одновременно: доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Суды в каждом деле подробно исследуют обстоятельства использования недвижимого имущества, наличия всех трех условий. Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судами на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Четкого определения незначительности доли в праве собственности в законодательстве нет, поэтому этот показатель также устанавливается на основании конкретных фактических обстоятельств дела. В судебной практике сформировался подход, согласно которому незначительность доли обычно заключается в том, что ее обладатель не имеет возможности использовать соразмерную часть жилого помещения, например отдельную комнату. Наоборот, если в квартире имеется изолированная комната, площадь которой соответствует размеру доли истца, такая доля не считается незначительной (Определение Московского городского суда от 11.03.2015 N 4 г/4-2430/15).

В случае, когда сам собственник маленькой доли в жилом помещении не заявляет иска о выделе в натуре, а у его сособственников такой интерес есть, возникает главная сложность - противоречивая позиция судов по вопросу, вправе ли один участник общей собственности заявить самостоятельно требование о принудительном выкупе доли другого участника с выплатой последнему компенсации.

Долгое время суды руководствовались правовой позицией, высказанной в Определении Конституционного Суда РФ от 07.02.2008 N 242-О-О, согласно которой закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна; применение правила абзаца второго п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий; данное положение не предполагает возможности лишения собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности. Данная позиция была использована в Определении Верховного Суда РФ от 07.12.2010 N 30-В 10-9, Определении Ленинградского областного суда от 24.02.2016 N 33-873/2016, Апелляционном определении Московского городского суда от 04.08.2015 по делу N 33-27521/15, Апелляционном определении Московского городского суда от 30.09.2013 по делу N 11-28503, Апелляционном определении Московского областного суда от 28.04.2014 по делу N 33-9258/2014, Определении Ленинградского областного суда от 23.10.2014 N 33-5315/2014 по делу N 2-143/2014, Апелляционном определении Свердловского областного суда от 17.01.2014 по делу N 33-852/2014 (33-16842/2013).

Имеется и другой подход. В 2012 году Верховный Суд РФ в Определении от 27.03.2012 N 80-В 11-11 указал на распространение действия п. 4 ст. 252 ГК РФ на требования как выделяющегося собственника, так и остальных участников общей долевой собственности. Суд разъяснил, что, "закрепляя возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности". Соответственно, при установлении всех трех условий суд вправе самостоятельно применить положения п. 4 ст. 252 ГК РФ о принудительной выплате участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю.

При таком подходе суды выясняют следующее: может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества? Суды удовлетворяют требования собственника, придя к выводу, что жилое помещение не может быть использовано всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, и что защита нарушенных прав возможна только путем принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 05.11.2015 по делу N 33-11934/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 22.10.2014 по делу N 33-36408, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 01.09.2014 по делу N 33-7454, Апелляционное определение Московского городского суда от 18.12.2015 по делу N 33-35152/2015).

Показательно дело, рассмотренное Верховным Судом РФ (Определение от 12.07.2016 N 46-КГ 16-8). Верховный Суд отменил апелляционное определение, оставившее в силе решение об отказе в иске сособственнику о признании доли ответчика в размере 7/100 в праве общей долевой собственности на жилое помещение незначительной и прекращении его права. Суд первой инстанции отказал со ссылкой на то, что ответчик требования о выделе доли не заявлял, согласия на выплату денежной компенсации не выражал, несет бремя содержания квартиры, другого недвижимого имущества не имеет. Верховный Суд РФ указал, что выводы суда не основаны на законе, поскольку участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, а при решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам. То есть фактически была изложена вторая позиция.

В Конституционный Суд РФ обращаются граждане с требованием признать противоречащим Конституции РФ п. 4 ст. 252 ГК РФ, как допускающий прекращение права собственности на долю в жилом помещении против воли ее собственника, который не обращался в суд с требованием о выделе этой доли. Конституционный Суд РФ начиная с 2010 года каждый раз отказывал в принятии таких жалоб, указывая, что п. 4 ст. 252 ГК РФ направлен на достижение баланса интересов участников общей собственности; его положения сами по себе не могут расцениваться как нарушающие конституционные права заявителя, а установление фактических обстоятельств, имеющих значение для разрешения конкретного дела, не входит в компетенцию Конституционного Суда РФ (Определения Конституционного Суда РФ от 23.06.2016 N 1293-О, от 19.10.2010 N 1322-О-О, от 11.05.2012 N 722-О, от 29.05.2014 N 1148-О).

Такие разъяснения Конституционного Суда РФ имеют существенное значение, поскольку фактически легитимизируют вторую позицию.

Учитывая вышесказанное, можно говорить о том, что судебная практика в целом противоречива, однако на уровне высших судебных инстанций явно прослеживается поворот в пользу второй позиции. Поэтому можно говорить о том, что участник общей собственности вправе обратиться с требованием о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, в случае если тот не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, его доля незначительна и не может быть реально выделена.

Почитайте.