Риски продавца при продаже квартиры с расчетом через ячейку банка и отсутствие залога до полной оплаты в договоре

Добрый день! В соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит (те же нормы применяются, если товар продан в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случае ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств по договору купли-продажи квартиры, продавец вправе подать в суд исковое заявление о взыскании данной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество (в данном случае-квартиру). То есть погашение задолженности перед продавцом будет производиться за счет средств, вырученных с продажи квартиры с торгов.

В случае, если же в договоре купли-продажи квартиры будет установлено, что квартира, передаваемая по договору купли-продажи с условием оплаты после заключения договора, не находится в залоге у продавца, продавец не сможет обратить взыскание на данную квартиру в случае неоплаты со стороны покупателя.

Следовательно, если покупатель не рассчитается с продавцом в полном объеме, отсутствие залога может впоследствии затруднить фактическое взыскание задолженности по договору с покупателя, так как у покупателя может отсутствовать иное имущество, на которое возможно обратить взыскание, а приобретенная квартира может стать его единственным жильем, на которое нельзя обратить взыскание в соответствии со ст.446 ГПК РФ.

Однако в случае полной неоплаты стоимости квартиры, даже при отсутствии права залога, возможна подача искового заявления о расторжении договора купли-продажи, удовлетворение которого приведет к возврату квартиры в собственность продавца (хотя судебная практика по данному вопросу неоднозначна).

В любом случае, я бы советовал включить в договор купли-продажи квартиры условие о залоге на стороне продавца. До полной оплаты со стороны покупателя.