Как правильно делить общую недвижимость и землю с содейственной сестрой?

Добрый вечер.

Из содержания положений статьи 1164 ГК РФ следует:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017)

Статья 1164. Общая собственность наследников

При наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.

К общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения главы 16 настоящего Кодекса об общей долевой собственности с учетом правил статей 1165 - 1170 настоящего Кодекса. Однако при разделе наследственного имущества правила статей 1168 - 1170 настоящего Кодекса применяются в течение трех лет со дня открытия наследства.

Значит, на указанное в вопросе наследственное имущество у вас с сестрой с момента открытия наследства возникло право общей долевой собственности (по 1/2 доли на каждую). Также в течение трех лет с момента открытия наследства вы можете разделить наследственное имущество.

Раздел наследства осуществляется по соглашению между наследниками в соответствии с нормами статьи 1165 ГК РФ:

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017)

Статья 1165. Раздел наследства по соглашению между наследниками

1. Наследственное имущество, которое находится в общей долевой собственности двух или нескольких наследников, может быть разделено по соглашению между ними.

К соглашению о разделе наследства применяются правила настоящего Кодекса о форме сделок и форме договоров.

2. Соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, может быть заключено наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество, в отношении которого заключено соглашение о разделе наследства, осуществляется на основании соглашения о разделе наследства и ранее выданного свидетельства о праве на наследство, а в случае, когда государственная регистрация прав наследников на недвижимое имущество была осуществлена до заключения ими соглашения о разделе наследства, на основании соглашения о разделе наследства.

3. Несоответствие раздела наследства, осуществленного наследниками в заключенном ими соглашении, причитающимся наследникам долям, указанным в свидетельстве о праве на наследство, не может повлечь за собой отказ в государственной регистрации их прав на недвижимое имущество, полученное в результате раздела наследства.

Следовательно, вы с сестрой в любой момент можете заключить соглашение о разделе этого имущества, что приведет к прекращению общей долевой собственности на землю, дом и гараж, и возникновению у каждой из вас нераздельной собственности. Кроме того, вы можете распорядиться наследственным имуществом по своему усмотрению. Например, по соглашению вам передается дом и земля, а сестре - только гараж.

В законе также указаны правила о преимущественном праве на неделимую вещь при разделе наследства:

Статья 1168. Преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства

1. Наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь (статья 133), доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет.

2. Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью (статья 133), входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее.

3. Если в состав наследства входит жилое помещение (жилой дом, квартира и тому подобное), раздел которого в натуре невозможен, при разделе наследства наследники, проживавшие в этом жилом помещении ко дню открытия наследства и не имеющие иного жилого помещения, имеют перед другими наследниками, не являющимися собственниками жилого помещения, входящего в состав наследства, преимущественное право на получение в счет их наследственных долей этого жилого помещения.

Статья 1170. Компенсация несоразмерности получаемого наследственного имущества с наследственной долей

1. Несоразмерность наследственного имущества, о преимущественном праве на получение которого заявляет наследник на основании статьи 1168 или 1169 настоящего Кодекса, с наследственной долей этого наследника устраняется передачей этим наследником остальным наследникам другого имущества из состава наследства или предоставлением иной компенсации, в том числе выплатой соответствующей денежной суммы.

2. Если соглашением между всеми наследниками не установлено иное, осуществление кем-либо из них преимущественного права возможно после предоставления соответствующей компенсации другим наследникам.

Указанные нормы касаются вас в отношении делимой вещи - земельного участка, в случае, если при разделе земельного участка каждая из его двух частей будет соответствовать предельным размерам, установленным земельным законодательством для участков соответствующего целевого назначения.

Однако в отношении неделимых вещей - дома, если будет доказано, что он (дом) является неделимой вещью, и гаража, ваше преимущественное право, установленное статьей 1168 ГК РФ, будет утрачено:

Постановление пленума ВС РФ № 9 от 29 мая 2012 года "О судебной практике по делам о наследовании"

54. Компенсация несоразмерности получаемого наследственного

имущества с наследственной долей, возникающей в случае осуществления

наследником преимущественного права, установленного статьей 1168 или

статьей 1169 ГК РФ, предоставляется остальным наследникам, которые не

имеют указанного преимущественного права, независимо от их согласия на

это, а также величины их доли и наличия интереса в использовании общего

имущества, но до осуществления преимущественного права (если

соглашением между наследниками не установлено иное). При этом суд

вправе отказать в удовлетворении указанного преимущественного права,

установив, что эта компенсация не является соразмерным возмещением

наследственных долей остальных наследников, которые не имеют такого

преимущественного права, или ее предоставление не является

гарантированным.

Судам надлежит также учитывать, что при осуществлении

преимущественного права на неделимую вещь (статья 133 ГК РФ), включая

жилое помещение, в силу пункта 4 статьи 252 ГК РФ указанная компенсация

предоставляется путем передачи другого имущества или выплаты

соответствующей денежной суммы с согласия наследника, имеющего право

на ее получение, тогда как при осуществлении преимущественного права на

предметы обычной домашней обстановки и обихода выплата денежной

компенсации не требует согласия такого наследника.

Раздел наследства между наследниками, одновременно обладающими

преимущественным правом при разделе наследства на основании статей 1168

и 1169 ГК РФ, производится по общим правилам.