Расчет окончательной стоимости продажи недвижимости при приватизации владения менее 3 лет и продаже по цене ниже кадастровой стоимости с 50% владением. Планируется покупка на сумму 2,5 млн. р

Если продали 1/2 долю каждый отдельным договором, то согласно п.2 ст.220 НК РФ заплатите 13% (для нерезидентов 30%) с разницы между 5,5/2 млн. руб. (но не ниже 0,7 кадастровой стоимости, если приобрели право после 1 января 2016 года) и 1 млн. руб. налогового вычета согласно разъяснениям ФНС России, данным в Письма Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578 «Об имущественном налоговом вычете».

Если же обе доли продавались не двумя отдельными договорами а одним, то налог для каждого будет с разницы между 5,5/2 млн. руб. (но не ниже 0,7 кадастровой стоимости, если приобрели право после 1 января 2016 года) - 1/2 млн. руб., что менее выгодно. Кадастровая стоимость имеет значение, если право приобретено после 1 января 2016 год и продали дешевле 0,7 кадастровой стоимости.

На всякий случай текст самого письма:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578

ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ

В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Если ранее не пользовались вычетом до 2 млн. руб., то вправе им воспользоваться на основании п.3 ст.220 НК РФ. Для этого нужно подать заявление на возврат излишне уплаченного налога в ИФНС по месту жительства с налоговой декларацией по форме 3-НДФЛ, приложив справку по форме 2-НДФЛ за отчетный год, копии документов на приобретение жилья и подтверждающих оплату за счет собственных средств. Вычет можно получить с доходов с года приобретения права собственности, но не более стоимости потраченных средств, а для пенсионеров есть исключение: можно получить за 3 года, предшествующих году переноса остатка налогового вычета.

При совершении сделки продажи и покупки в один налоговый период, можно уменьшить сумму налога к уплате от сделки по продаже первой квартиры.

А для полного ответа на вопрос нужно точно знать, сколько составляет 0,7 кадастровой стоимости, если право собственности приобретено после 1 января 2016 года, т.к. за минимальный доход для целей налогообложения возьмут 0,7 кадастровой стоимости в этом случае согласно ст.217.1 НК РФ.