Как правильно прописать в договоре, если я сдаю квартиру а арендатор в замен арендной платы делает в ней ремонт?

Согласно статье 616 пункт 1 ГК РФ 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Можно указать, например, капитальные затраты на ремонт и переоборудование помещения возмещаются арендатору путем частичного (до 50%) погашения арендной платы в течение 24 месяцев при предоставлении согласованных с самим собственником актов на выполнение работы.

Это называется зачет взаимных требований. Арендатор оказывает Вам услуги по договору подряда, а Вы сдаете ему в аренду помещение. Затем делается акт взаимозачета, исходя из стоимости работ и размера арендной платы.