Как продать подаренную квартиру - правильно и выгодно ли продавать по нижней цене?

Здравствуйте!

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит от вашего налогового статуса, а также от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу, если вы являетесь налоговым резидентом РФ и владеете объектом недвижимости не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее установленного минимального срока (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), то доходы от его продажи НДФЛ не облагаются и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 - ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Минимальный срок владения объектом недвижимости составляет три года, если право собственности на него получено одним из способов (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

1) в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

2) в результате приватизации;

3) в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.

Вы можете по своему выбору уменьшить свои доходы от продажи недвижимого имущества (при условии что оно не использовалось в предпринимательской деятельности) на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением данного имущества. Это право возникает у вас, если вы являетесь налоговым резидентом РФ (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 2, 4 п. 2 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Указанный имущественный вычет предоставляется в размере 1 000 000 руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков (долей в перечисленной недвижимости).

Кадастровая стоимость может значительно отличаться от рыночной. Кроме того, кадастровая оценка проводится 1 раз в 5 лет, определена на конкретную дату (возможно, в вашем регионе это было несколько лет назад), поэтому продавать стоит по рыночной стоимости, эту же сумму прописывать и в договоре.

Кроме того, покупатель может отказаться прописывать в договоре меньшую сумму: он имеет возможность получить налоговый вычет с покупки квартиры (если квартира в совместной будет собственности или в долевой, каждый покупатель имеет право на получение 13% с суммы в 2 млн. рублей)

Сумма, с которой вам в этом случае придется заплатить налог - 13 % от 2500 000.

В ст. 220 НК прописано.

2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

Если Вы продаете квартиру за 3500000 руб., то расчет будет 3500000-1000000 (вычет при продаже)*13%=325000 руб.

Если будете продавать за 2700000 руб., то налог составит (2700000-1000000)*13%=221000 руб.

Если ранее не пользовались и покупали квартиру (возможно покупали в браке и оформили на жену), то можно использовать вычет при покупке, но не более 2000000 руб.

(ст.220 НК РФ)

Так как 2 мл 700 т больше 70% от кадастровой стоимости (2 мл 706 т) ,то вы имеете законное право продавать за такую цену.

Давайте рассчитаем 2 варианта:

(2 мл 700 т-1 мл)*13%=221 т налога к уплате

2 мл 700 т-221 т=2 мл 470 т ваш доход

(3 мл 500 т-1 мл)*13%=325 т налокотники к уплате

3 мл 500 т-325 т=3 мл 175 т ваш доход

Конечно вам выгоднее продать за 3 мл 500 т.

Налог к уплате вы можете уменьшать на налоговый имущественный вычет если ранее покупали квартиру или дом и не обращались за возвратом этого вычета.