Спор о правах на помещения в цокольном этаже - кто является их законным собственником?

Здравствуйте! Это помещения собственников МКД, которые принадлежат им на праве общей долевой собственности. Это подтверждают данные из Росреестра, полученные согласно п.4 ст.131 ГК РФ, т.к. администрация не значится там собственником. Обратное должны доказать они. А по умолчанию это общее имущество (ст.36 Жилищного кодекса РФ) и пользоваться им можно по решению общего собрания собственников МКД (ст.44-46 Жилищного кодекса РФ), что Вы и сделали. Если у администрации какие-то претензии, пошлите их в суд. Закон тут на Вашей стороне:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Вообще то исходя из ст 36 ЖК РФ данные помещения являются общей собственностью собственников помещений в вашем МКД

А что имеется реестр администрации-это совсем не означает что помещения являются муниципальной собственностью ст 215 ГК РФ если это было бы так то в Росреестре были бы сведения о том что муниципалитет является собственником.

Собственник тот, кто построил, НО встает вопрос о законности постройки, если было все правильно, то ст.209 ГК РФ,если не было разрешения собственников дома. То снесут, ст.222 ГК РФ,не законная постройка.

Администрация должна доказывать, что она является собственником помещения. Согласно ст. 28 ФЗ РФ №218-ФЗ от 13.07.15 «О государственной регистрации недвижимости»:

1. Государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Форма выписки, состав сведений, включаемых в нее, а также требования к ее формату в электронной форме определяются в соответствии со статьей 62 настоящего Федерального закона.

Если в Выписке из ЕГРН не содержатся сведений о собственнике, то администрация собственником не является. Это общие помещения собственников МКД.

А с какого перепуга это "их" имущество? Да пусть сколько угодно рисуют "своих" реестров! Согласно ст. 36 ЖК РФ все это относится к общему имуществу собственников МКД! Сами посудите, если дом не в собственности администрации, то как может быть в их собственности, скажем, подвалы этого дома, лестницы или чердаки? Тоже самое и здесь. Дом-то ведь - одно целое! Так что ткните им в нос этой статьей и пошлите по-ленински "в светлое будущее"!

Ситуации могут быть совершенно разными. Еще на стадии разработки проектной документации, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 (ред. от 17.09.2018) "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", часть помещений застройщиком могли быть определены как собственность муниципалитета. Между тем, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения...", в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН (Реестре), документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. Поскольку Вы указываете, что в ЕГРН сведения о регистрации прав за администрацией отсутствуют, у Вас может быть шанс отстоять общее имущество собственников МКД в судебном порядке, т.к. судя по описанию, эти помещения вполне соответствуют требованиям ст. 36 ЖК РФ об общем имуществе собственников помещений в МКД.