Можно ли разменять приватезированную квартиру через суд при наличии несовершеннолетнего ребенка?

Законом РФ "О приватизации жилья в Российской Федерации" в ст. 7 предусмотрен порядок безвозмездной передачи жилых помещений в общую собственность (совместную или долевую) совместно проживающих в них граждан в соответствии с заключенным договором передачи. Общая собственность в данном случае возникает не в силу закона, а в силу договора, при этом совместную собственность могут установить только супруги. Но сложилась практика, что безвозмездная передача квартир осуществляется также в совместную собственность всех проживающих, не являющихся супругами. К каким последствиям это может привести? Во-первых, совместная собственность - это особые доверительные отношения между сособственниками, в том числе и по распоряжению недвижимостью. Согласие всех совместных собственников предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка по распоряжению общим имуществом, причем вправе совершать сделки с общим имуществом каждый из участников совместной собственности (п. 2 ст. 253 ГК РФ). Для супругов предусмотрена необходимость представления нотариально удостоверенного согласия на совершение такой сделки. Необходимость согласия всех сособственников для совершения дарения совместной собственности также установлена п. 2 ст. 576 ГК РФ, но для иных сделок от других участников совместной собственности такого согласия не требуется. Формально, если квартира приватизирована в совместную собственность, например, совершеннолетними братом и сестрой (матерью и дочерью), то при отчуждении одним (одной) из них квартиры никто истребовать согласия другого участника общей собственности не обязан. Другим совместным собственникам предоставлено право в дальнейшем (после продажи) в суде доказывать, что у продавшего совместное имущество не было таких полномочий, а покупатель об этом знал или должен был знать (п. 3 ст. 253 ГК РФ). Иное дело - долевая собственность: распоряжение ею осуществляется по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246).

Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными (презумпция равенства долей). Например, если на государственную регистрацию будет представлен договор передачи квартиры в общую собственность семьи из трех человек без указания вида собственности (совместной или долевой) и размера долей совместно проживающих членов семьи, регистратор имеет основание при наличии соответствующих заявлений от сособственников произвести регистрацию права долевой собственности каждого из них с указанием 1/3 доли в праве.

При отчуждении доли в праве не требуется составления передаточного акта. Договор (соглашение) об установлении (изменении) долей не является сделкой, подлежащей государственной регистрации. На основании данной сделки и документа, подтверждающего возникновение общей собственности, регистрируется право собственности каждого из сособственников с указанием размера долей.

Статья 253. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности

1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.

2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.

3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.

4. Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.