Покупка маленьких студий в Москве - скрытые подводные камни и проблемы после покупки.

Добрый день, Роман

При совершении сделки вам необходимо ознакомиться обязательно с документами, подтверждающими право собственности на это имущество.

Если в документе из Росреестра указан объект недвижимости: отдельное помещение и отсутствует информация о доли в праве общей долевой собственности, то значит вы приобретаете отдельные жилое помещение как самостоятельный объект.

Внимательно ознакомтесь с документом который является основанием права собственности-это тот документ, на основании которого внесены сведения в Росреестр (это договор о выделе доле, купля - продажа или ещё какая-либо сделка)

В этом документе внимательно прочитайте какие обязанности вы принимаете на себя, как собственник этого жилого помещения, кроме как уплатить соответствующую цену и принять это имущество

Если это изолированная жилое помещение то в дальнейшем вы имеете самостоятельно без согласия своих соседей совершать любые действия по отчуждению такого имущества в том числе прописывать на площади своего помещения кого либо.

Руководствуетесь этими положениями закона о сделке

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

ГК РФ Статья 558. Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Роман, перепланировка должна быть узаконена. Т.е. на каждую такую студию должен быть отдельный документ.

Если перепланировка сделана в соответствии с требованиями закона, то боятся нечего.

Студии — на самом деле лишь доли, результат дробления большой жилплощади Юридически вы будете собственником доли И речь идет о долевой собственности стст 244-247 ГК РФ Выделить студию в отдельную квартиру у вас не получится Для прописки согласно ст 247 ГК РФ потребуется согласие всех собственников долей

Перепланировку вы также не сможете узаконить Госжилинспекция Москвы привлекает в таких случаях собственников жилых помещений по ст. 7.21. КоАП РФ, выдает им предписание на возвращение перепланировки или переустройства жилого помещения в исходное состояние в соответствии с планом. Затем госжилинспекция сообщает органам местного самоуправления о выявленном нарушении для того, чтобы они проконтролировали исполнение предписания, собственникам помещения ГЖИ отводится на это от четырех до шести месяцев, затем ГЖИ проверяет исполнение предписания. Если предписание не исполнено, подается иск в суд для вынесения решения — восстановления помещения в исходное состояние в судебном порядке. Самые злостные нарушители могут потерять квартиру, если суд выносит решение о продаже с торгов для покрытия тех средств, которые пойдут на ремонт

Так что в покупке студии очень много подводных камней Здесь лучше не рисковать,

--- Здравствуйте уважаемый посетитель сайта, здесь много подводных камней, нужно смотреть законность перепланировки, регистрацию права собственности в Росреестре. Без юриста, не стоить покупать данное жильё. И не факт что без проблем сможете там зарегистрироваться. Порядок регистрации граждан описан в статье 6 ФЗ 5242-1 о правах граждан РФ и свободе передвижения.

Удачи вам и всего хорошего, с уважением юрист Лигостаева А.В.

Здравствуйте!

Общие положения законы тут таковы.

ЖК РФ Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

(в ред. Федерального закона от 27.12.2018 N 558-ФЗ)

По существу ситуации можно пояснить следующее.

Надо видеть обязательно документы продавца на передаваемое Вам жилое помещение.

Если это действительно жилое помещение, отдельное, то Вы его полноправный хозяин и купили типа маленькую квартиру.

Если речь только о доле в праве собственности на первоначальную большую квартиру, то этот вариант крайне неудобен и несет большие риски.

Получите хотя бы проект договора, по которому Вам хотят отдать это помещение, можно будет конкретно рассуждать.

Вы покупаете долю в квартире. Долева я собственность-ст. 244 ГК.

Продать впоследствии вы свою долю без согласия всех собственников не сможете. У собственников будет преимущественное право покупки. Они часто злоупотребляют этим.

Часто коммунальные платежи общие, не факт, что в каждой доле-студии поставлены счётчики и будет правильно это все оформлено.

Часто такое разделение квартиры на доли признается Госжилинспекцией Москвы незаконной перепланировкой, далее следует привлечение к ответственности по ст. 7.21 КоАП, предписание об устранении выявленных нарушений, приведение помещения в соответствии с первоначальным тех планом.

Поэтому я бы не советовала приобретать такое сомнительное жилье. А если решитесь, берите на сделку юриста с собой, чтобы он внимательно знакомился со всеми документами, выпиской на право собственности, тех планом и др.

Добрый день, при покупке подобной квартиры в первую очередь необходимо изучить правоустанавливающие документы у продавца. Желательно, чтобы продавец и собственник был в одном лице, так как мошенников на этом поприще достаточное количество. Перепланировка должна быть узаконена, все это предусмотрено в главе 4 "Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ.

Если квартиры выделены, то на них должны быть отдельные документы и квартира должна иметь соответствующий номер. Согласно статья 554 ГК РФ - в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Далее, приборы учета коммунальных услуг, они должны быть индивидуальны, в противном случае неизбежны конфликты с соседями. В целом данная покупка возможна, но прежде чем ее осуществлять привлеките юриста, чтобы он изучил документы.

Покупать неузаконенную квартиру в любом случае не стоит.

Здравствуйте!

Это делают для того чтобы можно быстрей продать, так стоимость одной студии дешевле, чем стоимость 3-х или 4-х квартиры.

Подводный камнем здесь может быть только одно обстоятельство, перепланировка и разделение квартиры на студии должно быть узаконены.

ЖК РФ Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

2. Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет:

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;

4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме;

(см. текст в предыдущей редакции)

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

2.1. Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 4 и 6 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе:

1) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости;

2) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого

3) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

3. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром. Государственные органы, органы местного самоуправления и подведомственные государственным органам или органам местного самоуправления организации, в распоряжении которых находятся документы, указанные в части 2.1 настоящей статьи, обязаны направить в орган, осуществляющий согласование, запрошенные таким органом документы (их копии или содержащиеся в них сведения). Запрошенные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) могут представляться на бумажном носителе, в форме электронного документа либо в виде заверенных уполномоченным лицом копий запрошенных документов, в том числе в форме электронного документа.

4. Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с частями 2 и 2.1 настоящей статьи документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий согласование.

5. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.

6. Предусмотренный частью 5 настоящей статьи документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

С Уважением!

Если речь идет именно о продаже, не о найме комнаты, то здесь есть достаточно моментов, которые нужно иметь ввиду при покупке для проживания.

Перепланировка должна быть законной в соответствии ст.ст.25, 26, 28 ЖК РФ, что должно быть отражено в документах (акт приемочной комиссии, тех. паспорт, выписка Росреестра).

ой комнатой со своей площадью, обозначенной в тех. паспорте, должен быть отдельный лицевой счет для оплаты коммунальных услуг.

Каждая студия должна быть реальной долей в общем имуществе, выделенной в натуре со своей площадью, отдельным входом с общей прихожей (коридора) данной квартиры. Каждая маленькая студия должна быть отдельным объектом недвижимости.

В этом случае сама квартира со студиями будет считаться коммунальной квартирой, общим имуществом будет считаться только прихожая (коридор) вплоть до основной двери квартиры.

В такой комнате можно регистрироваться собственнику и его членам семьи без согласия других собственников по квартире.

Но продаже необходимо соблюдать право преимущественной покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ, когда другие собственники имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты в течение месяца после предупреждения об этом.

Здравствуйте!

Подводных камней может быть много.

Поскольку квартира разделена на несколько студий, то это в первую очередь долевая собственность (ст 244, 245 ГК РФ) и при оформлении договора это должно быть указано. При этом в силу ст. 246, п. 1. ст 250 ГК РФ должно быть получено согласие других дольщиков на продажу доли.

П 1. ст 250 ГК РФ

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов"

ГК РФ Статья 246. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Один из подводных камней при покупки такого жилья - это законность переустройства и перепланировки. Все изменения должны быть отображены, как итог законной перепланировки и переустройства, в тех. паспорте помещения, срок действия которого 5 лет. Поэтому следует уделить внимание именно соответствию реальной планировки квартиры плану тех. паспатра.

Покупать жилье с неузаконенной перепланировкой и переустройством чревато материальным расходам на приведение жилого помещения в исходное состояние (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ) , а также административной ответственности согласно ст 7.21 КоАП РФ. При этом учитывая долевую собственность посторонних лиц, еще возможны споры по праву пользования жилым помещением между дольщиками, ну и проблемы с дальнейшей продажей.

Также следует учесть имеется ли обременение на покупаемую долю жилого помещения, например, не находиться ли оно в залоге банка. В случае наличия обременения сделка может быть признана недействительной.

Рекомендую оформлять сделку через нотариуса.

Удачи Вам в Вашем вопросе!

Главный вопрос в том, что указано в правоустанавливающих документах на квартиру, доведена ли до конца работа по узаконению перепланировки жилья, нет ли факта самовольной перепланировки (ч.2 ст.7.21 КоАП РФ). Для этого нужно смотреть выписку из ЕГРН, графы "объект", "правобладатель" , "наличие (отсутствие обременений)" Нужно видеть документ с кадастра, проверить сходится ли площадь и другие данные. Не мешает посмотреть сам техплан (техпаспорт), нет ли отметок о самовольной перепланировке. Ст.29 ЖК РФ.

Для анализа чистоты сделки и правильности документов, отсутстви риска и "подводных камней" лучше обратиться к толковому юристу, ст.779 ГК РФ.

Здравствуйте.

Если не законная перепланировка ст.29 ЖК РФ, то собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. Если оно узаконено, то другое дело. Нужно смотреть документы на недвижимость. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. Советую Вам с юристом смотреть документы на недвижимость. Подводные камни - как купить и продать, нужно согласие всех дольщиков. Проблемы после покупки зависят от оформления недвижимости.

Всего доброго!