Увеличение ставки содержания жилья на 27% и превышение управленческих расходов - анализ правомерности решения на собрании членов правления ТСЖ

Уважаемая Наталья! Разъясняю Вам, что для собственников жилых помещений в многоквартирных домах порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, регламентируется Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ). В соответствии со ст. 44, 155, 156 ЖК РФ и пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее - правила), размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Органами местного самоуправления, в соответствии с пунктом 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливаются размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма муниципальных и государственных жилых помещений.

Однако, Министерство регионального развития РФ письмом №6177-АД/14 от 06.03.2009г. разъясняет, что с учетом существенных отличий в техническом состоянии многоквартирных домов, перечней заказываемых и выполняемых услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах управляющим организациям целесообразно отказаться от практики предложения собственникам помещений в многоквартирном доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, равному размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленному органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда.

В настоящее время на 2011 год постановлением №395 от 07.02.2011 установлены размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда многоквартирных домов.

Законодательство Российской Федерации не предусматривает возможности одностороннего установления управляющей компанией или подрядной организацией перечня услуг и работ по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме, условий их оказания и эксплуатации, а также размера их финансирования. Эти положения должны быть указаны в заключенных договорах согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с пунктом 29 Правил плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства РФ, включая оплату расходов на содержание и ремонт внутридомовых инженерных сетей электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения.

При этом перечень услуг и работ по статье «Содержание и ремонт жилья» указываются в договоре управления и утверждаются решением общего собрания. Договор управления многоквартирным домом является основным правоустанавливающим документом, регулирующим отношения между собственниками и управляющей компанией. В нём должны быть оговорены как перечень работ и услуг, так и их объём, цены и тарифы, порядок их изменения.

Если же порядок изменения цен, тарифов, перечня работ не оговорен в договоре, то любые изменения должны утверждаться только решением общего собрании собственников, проведенным и принятым в форме очного или заочного голосования (ст.162, п.3 ЖК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

P.S. При необходимости, Вы можете обратиться ко мне по поводу досудебной подготовки, формирования и оформления исковых требований и представительства Ваших интересов при судебном разбирательстве спора.