Аренда помещения - кто должен оплачивать текущий ремонт туалетов, которыми не пользуется арендатор?

Здравствуйте!

Существенным условием договора аренды является предмет - объект аренды. Иначе условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным. Данные, позволяющие идентифицировать объекты недвижимого имущества, определены в п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где указано, что в случае передачи в аренду зданий, сооружений, помещений в них или части помещений, к договору аренды прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Из этого следует, как такой объект аренды назван у Вас, имеется ли какая-либо ссылка на туалет в самом предмете договора (обычно это п. 1 договора), в приложения к договору (бывает на практике прикладывается копия к примеру техплана, где изображен поэтажный план здания и арендуемое помещение выделяется цветом).

На практике суды, при определении предмета таким образом, что в него включено как основное, так и вспомогательное помещение

приходят к выводу: — при заключении договора арендатор согласился с условием о необходимости оплачивать как полезную площадь, так и площадь помещений мест общего пользования.

Объекты, обслуживающие более одного помещения в здании, относятся к общему имуществу здания, которое принадлежит собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате любых платежей по общему имуществу, включая издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

В свою очередь арендатор кроме уплаты арендной платы обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). К расходам на содержание имущества следует относить: расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и пр.

Обратите внимание на условия договора в части арендной платы, обязанностей арендатора, нет ли в них таких обязательств.

Ничего подобного не нашли, это в Вашу пользу. Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения.

Поэтому при составлении договоров аренды рекомендуется сумму расходов собственника на содержание общего имущества включать в сумму арендной платы. При этом не указывать в договоре, что арендная плата включает в себя плату за содержание мест общего пользования, в силу того что такие места не могут передаваться арендатору и платить за их использование арендатор не обязан.