Можно ли разбить договор купли-продажи квартиры с долями на три после регистрации права?

Альбина, здравствуйте!

Странный у Вас подход. Налоги обязаны оплачивать все согласно НК РФ.

Наличие 3 договоров не освободит от обязанности оплаты налогов.

В НК РФ есть условия при которых лица освобождаются от оплаты, в том числе при определенном срок владения.

Вы владели недвижимостью менее 3 лет?

Если правильно составлен договор купли-продажи, А в том, что он составлен должен быть правильно не приходится сомневаться – нотариус знает свое дело, вы и так разделите указанную сумму на три доли и если она не превышает 1 000 000 руб. (одной трети доли) то налог платить и так не будете…

Ничего странного, просто про налоговые последствия нужно раньше было думать, к налоговому консультанту сходить до заключения договора.

Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный вычет в размере 1 млн. руб.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ налогоплательщик вправе применить имущественный вычет в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. рублей.

Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Также считает и ФНС (письмо от 22.08.2012 N ЕД-4-3/13896@).

По мнению ФНС, размер имущественного налогового вычета должен распределяться между совладельцами имущества пропорционально их доле. Таким образом, при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившегося в общей долевой собственности менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. между совладельцами этого имущества распределяется пропорционально долям. Сумма, превышающая размер имущественного вычета, облагается НДФЛ по ставке 13%.

В соответствии с письмом ФНС от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578, если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

Аналогичную позицию ФНС излагает в свежем письме от 22.04.2015 N БС-4-11/6911@, ссылаясь на письмо ФНС от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578@.

Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.