ООО арендует у КИО земельный участок и ищет арендатора для строительства и торговли в НТО

В статье 421 ГК РФ сказано: Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Поэтому заключение такого договора возможно и правомерно исходя из ст 421 ГК РФ свобода договора

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 16.12.2019, с изм. от 12.05.2020)

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ >>>

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Здравствуйте Лилия

Вы не сможете сдать в аренду то, что вам не принадлежит на праве собственности согласно ст.209 ГК

Т.е. договор о передачи в аренду чего вы заключите если строительство не зарегистрировано

Если в вашем договоре аренды заключенном с КИО есть пункт разрешающий вам передать в субаренду землю с правом строительства то тогда возможно передачи з.у. в субаренду с достройкой объекта недвижимости

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование ст.606 ГК.

Здравствуйте Лилия!

Собственник КИО, ст.209 ГК РФ. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

Если есть действующий договор аренды, то по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, ст.606 ГК РФ.

ООО в данном случае не имеет право без согласования с КИО заключать с кем либо, указанный в вашем вопросе договор. Или нужно вносить изменение в действующий договор между КИО и ООО. И он будет трехсторонним. Так как только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия.

Поэтому, ООО само не может заключить договор с арендатором, который будет достраивать здание НТО. Такой договор не может порождать правовых последствий. Вопрос нужно решать с собственником участка.

Всего доброго решить вам ваш вопрос.

ООО надо заключать договор субаренды. Такой договор можно заключить, если это не запрещено договором аренды. К договору субаренды применяются правила ст. 615 ГК РФ.

ГК РФ Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Фактически будет заключен не договор аренды, а инвестиционный договор. Предметом договора аренды является помещение, здание, сооружение, которое можно использовать в соответствии с его назначением. В Вашем случае предмет договора аренды фактически отсутствует. Государственную регистрацию такой договор не пройдет.

Согласно ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Здравствуйте, Лилия, заключение договора возможно, но не совсем такого. В настоящее время здания еще нет в природе, соответственно договор аренды ст.650 ГК РФ заключить невозможно, т.к. отсутствует предмет договора. Но возможно заключить договор строительного подряда ст.740 ГК РФ, по условиям которого подрядчик должен достроить объект, а в виде оплаты получит право на аренду помещения. Заключение договора субаренды земельного участка тут не потребуется. Примерно таков алгоритм Ваших действий.

Лилия, здравствуйте!

Если договором аренды предусмотрено право передавать такое имущество в субаренду и указан порядок и передачи таких прав, то возможно

По ч. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе, с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу

При этом ч. 5 ст. 22 ЗК РФ дополнительно установлено, что арендатор земельного участка, вправе по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Соответственно по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

1. Поэтому ООО праве после уведомления собственника участка о том, что собирается передавать в субаренду, , при условии если это не запрещено договором

2. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

3. Такое уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

4. Что касается действий субарендатора по достройке недвижимости и последующей организации там своей деятельности, то это будет вопрос другой

Если земельный участок был предоставлен для строительства, то не запрещено законом производить строительство с привлечением третьих лиц, право собственности только у этих лиц не возникает на такое недвижимое имущество

Поэтому дальнейшие действия с таким недвижимым имуществом и организации деятельности в этом объекте недвижимости это другой порядок действий

Это вопрос который невозможно решить путём просто передачи прав в субаренду, а необходимо составлять договор передачи по передаче правы аренды новому арендатору от собственника.

Здравствуйте, Лилия! Если договором аренды (ст.606 ГК РФ) для арендатора предусмотрено право заключения договора субаренды, а также строительство каких-либо объектов на земельном участке в соответствии с его назначением, то правомерно. Только собственнику определять пределы того, как можно использовать земельный участок (ст.209 ГК РФ). А так ничего неправомерного здесь нет. Стороны вправе заключить такое соглашение (ст.421 ГК РФ) при описанных выше условия. Согласно ст.209 ГК РФ:

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Возможно только при условии - согласии арендодателя сдавать в субаренду земельный участок в соответствии со статья 645 часть 2 ГК РФ "...

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права... .

В соответствии со ст.421 ГК РФ "... Стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом...".

"...Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора...

"...Условия договора определяются по усмотрению сторон...".

...

Но Вы решили найти арендатора на недостроенное помещение, а не сдавать в субаренду земельный участок. Тогда согласие КИО не требуется.

Собственником задания будете Вы, Вы и решаете кому сдавать помещение и на каких условиях.

Добрый день! Вы можете предоставить земельный участок в субаренду другому лицу без согласия арендодателя. Однако вы обязаны уведомить его о субаренде, если иные условия не предусмотрены в договоре аренды.

Учтите, что срок субаренды не должен превышать срок аренды.

Если договор субаренды заключен на год или более, его нужно зарегистрировать в том же порядке, что и договор аренды.