Как заключить грамотное соглашение при покупке дома с авансовым платежом перед продажей квартиры?

Вопрос №17589321 из г. Москва
опубликован 15.07.2020, 10:38

Question

Продаем квартиру, чтобы на эти средства купить дом с участком. С выбором дома и участка уже определились. Хозяин дома готов ждать пока у нас продастся квартира (процесс и показы есть, но пока не продается. Запас по стоимости для дальнейшего снижения цены достаточный). 
Проблема в том, что дом который покупаем требует отделки и хотелось бы начать уже работы, чтобы к зиме въехать. Хозяин идет на встречу и готов уже дать ключи от дома чтобы нам можно было уже начать работы. Со своей стороны просит аванс на 300 тыс. руб и согласовать сроки (2-3 месяца на продажу).
Вопрос: Как в таких случаях можно грамотно документально составить соглашение, чтобы все были застрахованы (то есть и мы не потеряли вложенные в уже начатый ремонт деньги (если вдруг квартира за 2-3 месяца не продастся) и продавец не боялся, что мы будем спекулировать доверием и годами продавать квартиру?

Садыков Ильдар Фанисович · Accepted Answer

Здравствуйте, Федор! Гарантией будет, если Вы будете собственником (ст.209 ГК РФ), приобретя по договору купли-продажи (ст.549 ГК РФ). Просто предусмотрите отсрочку платежа. Согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В противном случае придется взыскивать средства с продавца либо по соглашению, если он вообще согласится его подписывать, либо как неосновательное обогащение: в силу п.1 ст.1102 ГК РФ

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поэтому лучше ДКП еще ничего не придумали. В противном случае предстоит тягомотная судебная тяжба по доказыванию того, в каком объеме нужно взыскать средства, экспертизы и т.п. Но можете конечно пойти и по этому пути. Но по мне так это не вариант.

Если не продадите квартиру, подстрахуйтесь ипотечным кредитом. А то сделаете ремонт чужим людям с долгой перспективой взыскания средств.

Калашников Владимир Валентинович · Answer

Здравствуйте, Фёдор!

В таком случае в соглашении надо прописывать все то о чем Вы пишите.

Т.е. по поводу "не потеряли денег" - писать условие, что эти расходы будут возмещены.

По поводу продажи квартиры годами - устанавливать сроки, ответственность за просрочку (ст. 330 ГК РФ).

Все это решаемо и все можно сделать так чтобы устроило обе стороны. Тем более если они адекватные.

Шамолюк Ирина Александровна · Answer

Вам необходимо составить Предварительный договор купли - продажи. В котором прописать срок заключения основного договора. А так же договор задатка, а не аванса.. В случае, если сделка не состоится по вашей вине, - Задаток остается у продавца. В случае, если сделка не состоится по вине продавца, - он возвращает Вам двойную сумму задатка. - ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком 1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Федор · Answer

Я понял, что составить можно, указав все подробности, но вот как быть с ситуацией, если с продавцом дома что-то случится не дай Бог. Есть ли практика страхования подобных случаев? Может страхование долговых обязательств или что-то в этом роде..

Как заключить грамотное соглашение при покупке дома с авансовым платежом перед продажей квартиры?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 3 (от 08.08.2024)

Похожие вопросы

Как обезопасить себя при покупке дома с общим газовым отоплением

Есть вариант выплатить мужу стоимость его части.

Составление договора покупки дома - условия без аванса, обеспечение ремонта и оплата квартплаты до переезда продавца

Как продать свою квартиру и приобрести новую без риска остаться без жилья - советы и рекомендации

Продавец двухквартирного дома требует документы на детей соседей - объясняем причину

Отмена сделки на земельный участок и строительство дома - как защитить свои права в данной ситуации?

Как обезапасить себя при покупке квартиры у застройщика за неправильную цену?

Проблемы с покупкой недостроенного дома - что делать, если продавец передумал продавать и не возвращает деньги

Квартира оказалась купленной в браке - можно ли вернуть аванс при наличии ошибок в документах?

Вопросы по законности действий покупателя и цена квартиры в договоре купли-продажи

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59