Как правильно покупать квартиру в Сочи - договор займа вместо ДДУ и физлицо-застройщик

Вопрос №17707152 из г. Москва
опубликован 21.08.2020, 07:18

Question

Кто поможет советом, хотела купить квартиру в Сочи. Но смущают такие моменты: Заключается договор займа, а не ДДУ. Договор заключают на физ. лицо. При моей самостоятельной проверке это физ лицо в интернете фигурирует, как застройщик.
Стоит ли связываться, может в Сочи какие-то другие правила и мне они просто не известны?

Логак Борис Моисеевич · Accepted Answer

Екатерина!

Не связывайтесь с сомнительными схемами. Сочи - это территория Российской Федерации и там действуют те же законы и правила, как и в других регионах.
Что такое договор займа? Это, по определению ст.807. Договор займа ГК РФ
1. По договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками
 .

Таким образом, Вы не приобретаете недвижимость, а просто даете деньги в долг, права на нее Вы не приобретаете, а в случае неисполнения договора долго и мучительно будете требовать возврата своих денег, которые заемщик Вам возвращать не будет, а что еще более вероятно, объявить себя банкротом.
Есть законная схема приобретения жилья. 
Вы открываете, в соответствии со ст. 860.7. Договор счета эскроу ГК РФ в банке счет эскроу, деньги с которого будет переведены застройщику, только после того как он передаст Вам жилье.
1. По договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.
2. Обязательства по договору счета эскроу могут содержаться наряду с договором счета эскроу в ином договоре, по которому эскроу-агентом является банк. .

Этим Вы обезопасите себя от мошенников, законно приобретете жилье и будете знать, что Ваши деньги в сохранности.

Чернецкий Игорь Вячеславович · Answer

Здравствуйте. Можете заказать проверку продавца и квартиры, не проблема.

Глазкова Лариса Павловна · Answer

Любые сделки, которые прикрывают другие сделки могут быть признаны притворными. Согласно ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Договор займа не защищает Вас от рисков по возврату оплаченных денежных средств, в случае, если что-то пойдет не так как. Даже если будет судебное решение о возврате Вам оплаченной суммы, ее возврат может растянуться на годы, если у этого физического лица нет ни денег ни имущества.

Чередниченко Владислав Александрович · Answer

ВЫ должны понимать, что вам предлагают заключить притворную сделку, то есть под видом одной заключается другая. Такие сделки весьма рискованные и могут быть признаны НИЧТОЖНЫМИ впоследствии в соответствии со ст.170 ГК РФ. Это очень большие риски, поэтому вам решать, - рисковать или нет.

Мингазов Юрий Саитгареевич · Answer

В Сочи нет иных законов, это РФ и законы тут одни, данная схема не внушает доверия, больше похоже на мошенничество, ст.159 УК РФ,да и сделку надо регистрировать в россреестре, а тут ниче не понятно.

21.08.2020, 07:50

Быстрая юридическая помощь
8 800 505-91-11
Бесплатно 24/7

Спросить юриста

Смирнова Любовь Николаевна · Answer

Добрый день! Если речь идет о приобретении жилья через договор долевого участия, то должен быть заключен именно этот договор, а не что-либо иное. Условия этого договора: Вы вносите деньги, застройщик строит, а потом Вы получаете право требования от него передачи Вам готового, оплаченного Вами жилья. (Ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 13.07.2020) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации")

Все иные схемы, в том числе, через какие-то займы, не дадут Вам права на жилое помещение. По договору займа иные условия (ст. 807 ГК РФ).

Предложенная Вам схема уж слишком замудренная, возможно, что она мошенническая, поэтому не стоит в нее ввязываться.

21.08.2020, 07:52

Быстрая юридическая помощь
8 800 505-91-11
Бесплатно 24/7

Спросить юриста

Как правильно покупать квартиру в Сочи - договор займа вместо ДДУ и физлицо-застройщик

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Уголовный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Похожие вопросы

Как решить проблему с покупкой квартиры при судебной тяжбе между застройщиком, инвестором и акционером

Скажите, несет ли застройщик какую-либо ответственность, если заключается договор уступки прав по договору соинвестирования.

Может ли юридическое лицо использовать собственный вексель для погашения займа физическому лицу и рассчитаться

Правомерность оформления права собственности на предмет залога при неисполнении условий договора займа

Как оформить договор купли-продажи нежилого помещения у застройщика как физическому лицу

Ответственность и возможность узаконить привлечение иностранцев для выполнения работ по устройству кирпичной кладки

Вопрос возмещения затрат на регистрацию ДДУ застройщику - возможность исключения данного пункта из договора

Может ли физическое лицо-учредитель ООО предоставить займ через расчетный счет ИП?

Риски при покупке квартиры по договору цессии от генерального директора ООО, учредителем которого оно является

Возможность предъявить понесенные убытки Застройщику при наличии подтверждающих документов в соответствии с статьей

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59