Тогда об этом узнает город и может выписать штраф за незаконное строительство!?

Здравствуйте, интересует следующий вопрос в оформлении права на земельный участок. Недавно нашел земельный участок, хозяин предлагает выкупить его, но так как он не является собственником, а всего лишь арендатором, то было внесено предложение заключить новый договор аренды с правом переуступки права аренды земельного участка. Участок он взял в аренду у Комитета города в 1997 г. на 3 года под огород, в постановлении - без права капитального строительства. Договор не продлялся, но так как продолжает платить аренду до сих пор, считается пролонгированным. На участке имеется незаконная постройка (фундамент), про которую ни Комитет ни Архитектура не знают. Чтобы узаконить постройку, необходимо оформить право собственности на землю, причем Комитет предоставит в собственность только за рыночную стоимость, прибегнув к услугам независимой оценочной организации, а каким образом они будут оценивать? Будут ли учитывать постройку? Тогда об этом узнает город и может выписать штраф за незаконное строительство!? Оценка проводиться с учетом назначения земли, если земля под огородом или же как в собственности, ижс?, то и цена будет разнится! И как лучше сделать, оформить выкуп у города непосредственно на арендатора а после регистрации им права собственности заключить договор купли-продажи на меня или же оформить право переуступки договора аренды и продолжать заниматься самому этим вопросом?