Загадочный пропавший владелец - как решить ситуацию с недостающей долей квартиры?

Это совершенно ненормальная ситуация.

Скорее всего на каком то этапе не внесли сведения.

Но они должны быть (ст. 8.1. ГК РФ).

Надо выяснять у собственников.

А потом идти в росреестр исправлять техошибку.

Возможно, доля получена по наследству или по старой приватизации. Собственник доли есть, просто он не зарегистрировал свое право. У собственника есть правоустанавливающий документ-свидетельство о праве на наследство или договор о приватизации, но этот документ могт быть не зарегистрирован в Росреестре. Такое бывает.

Например, согласно ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Это не нормальная ситуация. Думаю дело было так, что квартира получена по нследству, два наследника зарегистрировали свое право собственности в ЕГРН, а один из наследников просто не сделал это, поэтому эта доля и "подвисла",так как не зарегистрирована на конкретное лицо. Надо у собственников выяснять, кто же не зарегисрировал и связываться с ним, так как он то же имеет право преимущественной покупки в соответствии со ст.250 гК РФ.

Возможно, что третью долю никто не оформил и не зарегистрировал право собственности на нее. Например, это могут быть наследники, что чаще всего встречается в практике. Что касается покупки, то вы можете купить долю без проблем на основании договора купли продажи доли (ст.549 ГК РФ).

ОБ этом можно также спросить у собственника другой доли, чтобы внести ясность в этот вопрос.

Здравствуйте! Я бы не рекомендовала вам связываться с такой сделкой. Поскольку владельца 3, то исчезнувший может впоследствии объявится и оспаривать сделку купли-продажи, поскольку имел преимущественное право покупки в порядке ст. 250 ГК РФ, и тогда уже вам придётся возвращать уплаченную вами сумму от продавцов.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.07.2020)

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

Позиции высших судов по ст. 250 ГК РФ >>>

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Здравствуйте, Наталья Олеговна! Ситуация ненормальная, но скорее всего возникла по причине того, что право собственности возникло до 1998 года, когда регистрация была в БТИ. Впоследствии собственники долей (скорее всего в порядке наследования) приняли наследство и зарегистрировали право в Росреестре (ст.8.1 ГК РФ). Имеет смысл запросить данные в БТИ, чтобы точно знать. Более того, собственник доли согласно ст.250 ГК РФ должен соблюсти порядок преимущественного права покупки прежде чем продавать Вам.

Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в прав е собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

Здравствуйте, Наталья.

Вообще это ненормально.

Возможно эта 1/3 доли зависла и ли ранее была удостоверена в БТИ до 1998 года, в Росеестре нет просто сведений о этом. Надо провести работу с собственниками тех долей - может они что-то знают. Также нужно узнать БТИ и посетить нотариуса. Если Вы планируете пиобрести 1/3 доли, то продавец перед продажей доли Вам обязан будет известить всех сособственников и предложить сначала им выкупить долю, ст.250 ГК РФ.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.10.2020)