Прекращение договора найма жилого помещения в общежитии при окончании трудовых отношений, обучения или службы и возможность его продления в соответствии с ГК РФ

Преимущественное право означает возможность нанимателя перезаключить договор найма по истечение срока его действия в первую очередь, несмотря на волеизъявления других граждан. После истечения срока действия договора найма он перезаключается при желании нанимателя на новый срок. Это означает, что новый срок договора найма может либо соответствовать сроку изначального договора найма, либо может быть иным, но не более пяти лет.

При этом реализация преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок зависит от действий наймодателя, который обязан:

- предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях на новый срок;

- предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем.

Вышеуказанные обязанности наниматель обязан реализовать в письменной форме, то есть направить нанимателю официальное письмо со своим решением почтовым отправлением, электронной почтой либо иным способом, подтверждающим факт такой отправки. Что касается решения наймодателя не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, то такое решение принимается наймодателем устно, но указывается в письме, направляемом нанимателю. Срок для направления вышеуказанных извещений нанимателю - не позднее чем три месяца до истечения срока договора найма.

При этом договор найма может быть перезаключен с действующим нанимателем по так называемому "умолчанию": если ни одна из сторон не выразит желание расторгнуть договор найма, то есть ни наймодатель не направит нанимателю указанных писем, ни наниматель не откажется от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Запрет нанимателю требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма, на наш взгляд, на практике довольно сложно реализовать, так как если договор заключен на тех же условиях, то запрет требовать увеличения числа лиц, постоянно проживающих с нанимателем по договору найма, обоснован, так как данное требование означает иные условия договора. Но, учитывая, что договор найма может быть заключен и на иных условиях и что норма ГК РФ (часть третья комментируемой статьи) предполагает именно согласование условий договора, такой запрет содержит внутреннее противоречие, а также не соответствует принципу свободы договора.

Если наймодатель нарушает условие о незаключении нового договора найма после расторжения предыдущего договора в течение не менее года, нанимателю предоставляется право потребовать признания заключенного наймодателем договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, так как наймодатель в этом случае нарушает права нанимателя и лишает его права заключить новый договор найма на новый срок.