Краткосрочный договор найма на 12 месяцев - автоматическая пролонгация или возможность приобретения права собственности?

Здравствуйте, Андрей Владимирович!

Договор найма в этом случае считается возобновленным на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ:

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

Поэтому в иске Вам откажут.

Удачи!

В данном случае для пролонгации договора нужно либо заключать дополнительное соглашение, либо направлять другой стороне предложение о пролонгации договора. Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Здравствуйте Андрей Владимирович

Не означает автоматическую пролонгацию.

Есть возможность для заключения или продления договора путем заключения дополнительного соглашения

Только возможно подать иск о признании права собственности на эту квартиру в силу приобретательной давности ст. 234 ГК

Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственно.

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Но для целей применения приобретательской давности будет иметь значение еще и то, как обе стороны относились к факту использования жилья, это найм или проживание по факту. И тут важно вносилась ли плата за найм.

Добрый день. На самом деле исходя из условий договора найма нельзя сделать вывод о бесконечной автоматической пролонгации. Так как есть пункт о том, что окончание срока влечет прекращение обязательств по договору. А условие о том, что стороны вправе предусмотреть возможность пролонгации не влечет само по себе в отсутствие заключенного нового договора или соглашения пролонгацию договора на новый срок.

Что касается возможности подачи иска о признании права собственности в порядке приобретательной давности (ст.234 ГК РФ) , то подать иск Вы конечно можете. Только говорить о стопроцентной выигрышной перспективе не буду. Есть, конечно, судебная практика Верховного суда РФ о том, что наличие собственника не препятствует обращению другого лица (нанимателя, например) с подобными тебованиями. Но будет зависеть еще от ряда обстоятельств и того как Вы сможете дказать, что владели и пользовались жильем как своим собственным, ст.55, 56 ГПК РФ.

ст.683, 684 ГК РФ.

Здравствуйте, Андрей Владимирович!

Вообще, конечно, чтобы говорить однозначно надо видеть текст этого договора. Т.е. полностью весь договор (ст. 606 ГК РФ).

Но предварительно, можно вести речь о следующем:

во-первых, да, действительно пролонгация может быть бесконечной, однако это еще не означает, что нельзя расторгнуть такой договор.

Во-вторых, иск о приобретательной давности при таких условиях подать не можете. Наличие договора аренды исключает предъявление подобного иска.

Но там может быть например условие о выкупе или порядке приобретения в собственность. Есть оно?

Здравствуйте, Андрей Владимирович! Не можете. Автоматическая пролонгация не предусматривается такой формулировкой. Стороны лишь вправе рассмотреть такой вопрос. Согласно ст.684 ГК РФ у Вас есть право на преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для подачи иска в силу приобретательной давности нет оснований, т.к. у помещения есть собственник. Так что статья 234 ГК РФ здесь не применима. Вот если бы имущество было бесхозным и Вы использовали бы его как свое собственное, тогда другое дело. А так увы нет.

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Согласно статье 234 ГК РФ:

Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

2. До приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

3. Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

4. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

Здравствуйте!

Пролонгацию автоматическую бесконечную нужно подкрепить Дополнительным соглашением, т.е. Вам необходимо было направить Дополнительное соглашение к Договору найму с предложением пролонгировать, согласно ГК РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

А так же согласно ГК РФ Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

По поводу Приобретательной давности, это Ваше право обратиться в суд на основании ГК РФ Статья 234. Приобретательная давность

1. Лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Нужно доказывать что Вы владели, сохраняли, пользовались и т.д.

Берегите себя и всего Вам хорошего!

Здравствуйте

Нет

Если был изначально договор, а Вы продолжали проживать там, то уж нет права приобретательной давности.

Действует привило заключения договора на неопределённый срок по окончании срока действия этого договора по

ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды

Цитата

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Здравствуйте, нет не означает. Договор по окончании срока (12 м), прекращает свое действие и обязательства по нему уже не выполняются.

Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Плата за найм не вносилась. Этим и ввели в заблуждение, выманив из деревяшки под снос.

Сумма найма не оговаривалась, только плата городу за коммуслуги. Я ж говорю, ввели в заблуждение этим.