Можно ли в завещание указать условие не продавать квартиру третьим лицам а передать или завещать одного из наследников.

Вы можете написать завещание по своему усмотрению, однако не вправе ущемлять права наследников. Если говорить прямолинейно – вы не можете запретить сыну распоряжаться имуществом с момента вступления в наследство и регистрации права собственности на квартиру. Однако можно пойти иным путем…

Сначала юридическим языком. Согласно п. 1 ст. 1137 ГК РФ, завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (они называются отказополучатели), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Говоря проще, вы выбираете наследника (или нескольких), на которого (которых) за счет наследства возлагаете некие обязательства по отношению к другому лицу (или лицам). Эта обязанность и называется завещательным отказом.

Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ, предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение или в пользование вещи, входящей в состав наследства, имущественного права, приобретение и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы или оказание определенной услуги либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей и тому подобное.

В частности, на наследника, к которому переходит дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу право пользования этим помещением или его определенной частью.

Если ваша цель не столько передать сыну право собственности на квартиру после своей смерти, сколько сохранить у сына право пожизненного проживания в квартире и свести к минимуму возможность утраты этого права – можно воспользоваться завещанием под условием.

В завещании указывается любое дееспособное физическое лицо – тот, кому вы завещаете. Однако регистрация права собственности на квартиру в этом случае будет проходить с обременением в силу завещания – это означает, что гражданин вправе снять обременение только в том случае, если он переживет вашего сына, а до этого предоставит ему право пожизненного проживания в квартире.

В случае если наследник умрет раньше, обязательства передаются уже его наследникам, либо в порядке закона, либо в порядке завещания.

Наследник не может распорядиться квартирой – продать ее, заложить, подарить и т. д., пока наложено обременение в силу завещания. Он обязан уплачивать коммунальные платежи, нести бремя охраны объекта наследования от посягательств третьих лиц, проводить ремонт жилого помещения. В то же время ваш сын будет под условной защитой: он сохранит право пожизненного проживания без возможности продать, заложить, подарить и т. д., таким образом, не сможет проиграть квартиру в азартные игры. Взамен за эти «услуги» наследник регистрирует право собственности на себя.

Перед подписанием завещания необходимо взвесить все «за» и «против». Велик риск прогадать с наследником, ведь тот может намеренно ухудшать условия проживания сына, при этом не выселяя его, либо покуситься на его жизнь – чтобы приблизить момент снятия обременения и, например, продать квартиру.