Как защитить квартиру от наследования - какое соглашение нужно заключить, чтобы перевести право собственности на брата?

Есть у меня троюродный брат, не женат, без детей, отношения с ним доверительные. Несколько лет копил он на покупку своей квартиры, наличными. Два с половиной года назад сумма была набрана, квартира подобрана. Незадолго до покупки брату становятся известны некоторые обстоятельства, из-за которых ему не желательно участвовать в сделке. Вместо него покупателем становлюсь я, деньги переданы мне без договора дарения, сделка от моего имени, не по доверенности, собственник тоже я. То есть юридически брат нигде не фигурирует. Вернуть квартиру в собственность брата планировала через несколько лет, способ возврата здесь не обсуждаю. Вопрос касается перехода права собственности в случае моей смерти. У меня муж-инвалид 2 группы, несовершеннолетний сын третий класс, родители пенсионеры ограничено дееспособны. Я поняла принцип наследования, выделение супружеской доли, распределение моей половины между наследниками, которые к тому же ещё имеют право на обязательную долю и не могут от неё отказаться. К сожалению, завещание на имя брата мало меняет ситуацию, доля его будет невелика, а доли других наследников вернуть будет проблемно, органы опеки не пропустят такие сделки. Ну и, собственно, вопрос. Какой договор (соглашение, обязательство) мне необходимо заключить при жизни, чтобы после моей смерти квартира не стала наследством, а перешла в собственность брата?