Как оформить квартиру под ипотеку, чтобы она стала вашей по окончании выплат и обеспечить справедличивость наследования?

Здравствуйте.

Если Ваш сын будет заемщиком по ипотеке, то и квартира будет приобретаться в его собственность. До полного погашения ипотеки банк не даст согласия на передачу квартиры Вам в собственность.

Право собственности на дом Вы можете передать сыну в любое время, например тогда, когда он выплатит ипотеку и квартира не будет иметь обременений.

Возможно будет заключить договор мены.

Здравствуйте, Нина! Заключите предварительный договор (ст.429 ГК РФ), обязывающий до указанной в нем даты заключить основной договор, по которому квартира перейдет в Вашу собственность. По смыслу вопроса речь идет о договоре мены квартиры на дом. Поэтому предварительный договор будет содержать условие о мене квартиры на дом (ст.567 ГК РФ).

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Статья 567. Договор мены

1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Здравствуйте!

Заключите предварительный договор мены, укажите срок сделки по обмену дома на квартиру - например, в течение недели с даты снятия обременения залога (ипотеки). Предварительный договор является обязательством, обязывающим стороны заключить основную сделку. В случае уклонения сына от мены Вы или Ваши наследники смогут понудить его к заключению сделки мены на основании решения суда на основании ст. 445 ГК РФ.

Тут полагаю надо делать так, сын берет квартиру в ипотеку, на свое имя, то есть квартира его, выплаты по ипотеке его.Вы переезжаете в квартиру и живете там, сын остается жить в Вашем доме. Составляете предварительный договор, о том, что заключите обмен квартиры на дом, после того как ипотека будет выплачена полностью.

Вот такой примерно алгоритим, то есть обмен зарегистрируете в росреестре, только после того, как ипотека будет выплачена польностью.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Здравствуйте, Нина!

Считаю, что обмен дома на квартиру в ипотеке рискованный неравноценный обмен. Ипотечная квартира в любой момент может быть изъята из собственности сына в случае неисполнения обязательств.

"в какой момент это лучше сделать, чтобы было взаимно, я ему дом, он мне квартиру?"

В идеале это возможно после полной выплаты ипотеки и снятия обретения.

Добрый день.

Ст. 223 ГК РФ предусмотрено:

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ФЗ №102 от 16 июля 1998 года «Об ипотеке», приобретая недвижимость в ипотеку, заемщик соглашается с ограничением права собственности.

То есть, до полного погашения кредита в банке собственником остается заемщик с ограниченными правами на распоряжение имуществом, таким образом, воспользоваться правом на передачу права собственности от заемщика к вам можно будет только после погашения ипотеки.

Я бы Вам посоветовала не торопиться с оформлением дома на сына. Сделайте это после погашения ипотеки и перехода права собственности на Вас.

В иных случаях Вы несете большие риски.

Здравствуйте!

Вопрос этот жилищный решить Вам с сыном очень просто.

Во-первых, как только ваш сын погасит ипотечный кредит, и банк снимет обременение согласно положений Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и условий договора о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке), тогда вы с сыном уже сможете решить законно и надежно этот жилищный вопрос.

Во-вторых, после этого, если сыну нравится жить в вашем доме, то вы с ним спокойно можете обменять ваш дом на его ипотечную квартиру с доплатой или без доплаты. Вот и всё. Это будет надежно и для Вас, и для него.

Пока ипотечный кредит вашим сыном не будет погашен полностью с %-ми, то ипотечная квартира будет в залоге у банка, это значит, что банк в любое время может отобрать эту квартиру у заемщика ипотечного кредита, если он не будет соблюдать условия кредитного договора и статью 819 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому у Вас сейчас в руках надежная "синица" (ваш дом), а ипотечная квартира это пока "журавль в небе" для Вас, да и для вашего сына.

Всего Вам доброго.

Добрый день! В рассматриваемом случае документы на дом не переоформляйте на сына в силу следующего.

Приобретение квартиры на кредитные средства влечет автоматическую регистрацию на эту квартиру залога, поскольку ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) устанавливает, что такая квартира считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика (Вашего сына) на квартиру.

Иными словами дом остается в собственности у Вас, а у сына - квартира.

После выплаты средств по ипотеке вопрос о праве собственности на данные объекты решите с сыном.