Спор о неоплате арендной платы за неполный февраль-месяц в связи со сменой Арендодателя. Как рассчитать неустойку?

Question

Заключён долгосрочный договор аренды с Арендатором.
По условия договора, Арендатор платит Арендодателю каждое 10-е число оплачиваемого (текущего месяца) арендную плату.
В случае неоплаты со следующего дня, то есть начиная с 11-го числа, уплачивается неустойка.
До 20 февраля был старый Арендодатель.
С 20 февраля стал новый Арендодатель. 
10 февраля Арендатор перечислил старому Арендодателю арендную плату.
При этом новый Арендодатель остался "с носом", то есть деньги за неполный месяц аренды за февраль не получил, т.к. они "ушли" старому Арендодателю. 
25 февраля в 0 часов 35 минут (ночью!) новый Арендодатель отправил Арендатору на электронную почту уведомление о смене Арендодателя.
25 февраля в 0 часов 47 минут (ночью) Арендатор получил это уведомление. 
До настоящего времени оплату за неполный месяц февраля Арендатор в пользу нового Арендодателя не произвёл.

Вопрос: 
Можно ли взыскать с Арендатора неустойку в связи с неоплатой арендной платы за неполный февраль-месяц? 
И, если да, то с какого дня её считать?

Р.S.: Мнения юристов по этому вопросу разделились:
1) считай с 25 февраля (когда стало известно о смене Арендодателя);
2) считай с 26 февраля, то есть со следующего дня, когда стало известно о смене Арендодателя;
3) считай с 11 марта;
4) считай, отсчитав 10 дней от даты 25 февраля. 

С уважением, Игорь.

Сугробов Никита Игоревич · Accepted Answer

Добрый день.
Необходимо знать дату перехода права собственности на объект. До даты регистрации нового собственника (арендодателя) Вы платите АП старому арендодателю.
С даты регистрации прав на недвижимое имущество новым собственником Вы должны перечислять арендную плату новому собственнику.
В вашем случае необходимо ознакомиться с условиям договора аренды в части оплаты за неполный месяц (если такой пункт имеется).
Согласно Вашему письму следует, что "10 февраля Арендатор перечислил старому Арендодателю арендную плату".
Возникает вопрос - за полный месяц или за фактическое пользование помещением? В случае, если Арендатор оплатил полную АП, за неполный арендный месяц, то предыдущий арендодатель обязан вернуть разницу, соответственно необходимо написать письмо в адрес предыдущего собственника. 
Вопрос на счет даты уведомления, очень неоднозначный.

Мироненко Сергей Александрович · Answer

Взыскать неустойку с арендатора нельзя, он считается исполнившим обязательство надлежащему кредитору.
Новый собственник имущества, сдаваемого в аренду вправе потребовать от предыдущего собственника часть арендной платы за февраль, а именно за тот период, когда прежний собственник уже утратил право собственности.

Ковшов Александр Викторович · Answer

Здравствуйте!
Если в уведомлении о смене арендодателя нет требования об уплате арендной платы за вторую половину февраля, то взыскать неустойку будет проблематично.
Смена арендодателя не влечёт изменение договора аренды, в том числе по вопросам оплаты. Арендатор свою часть договора выполнил. Арендная плата внесена в установленные договором срок, размере и порядке надлежащему получателю.

Жданов Александр Андреевич · Answer

Игорь, здравствуйте. 
Если вам вопрос заключается только в том, должен ли платить арендатор вам за неполный февраль, то ответ отрицательный. Нет, не должен. 
Дело в том, что арендная плата должна вносится в соответствии с порядком, установленном в договоре аренды. Поэтому если платеж до смены собственника был совершен в установленном порядке, арендатор считается исполнившим свои обязательства, и до совершения следующего очередного платежа (который уже должен перечисляться новому собственнику) он считается исполнившим свои обязательства.

Это же мнение изложено в журнале "Главбух", ссылка здесь:
https://www.glavbukh.ru/hl/93920-smena-sobstvennika-chto-delat-s-avansom-za-arendu

Кстати, еще обратите внимание на следующие моменты (может пригодится):
1. Арендодатель меняется не с момента заключения договора купли-продажи недвижимости, а с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. 
2. Вы пишете, что уведомили о смене арендодателя по электронной почте. А в договоре аренда указано, что стороны вправе сообщать значимую для исполнения договора информацию посредством электронной почты? Если нет, то арендатор вправе потом будет заявить, что официального уведомления не получал. 
3. Поэтому крайне настоятельно рекомендую, если вы этого не сделали, письменно уведомить ценным письмом с описью вложения арендодателя о смене собственника и о необходимости платить арендную плату вам, подтвердив это ЕГРНом. В уведомлении обязательно укажите по каким банковским реквизитам необходимо платить за аренду. 
Удачи!

Igor · Answer

Кто-нибудь может подготовить претензию о возврате неосновательного обогащения со старого арендодателя? И сколько будет стоить такая претензия? С учетом того, что старый арендодатель - банкрот и перспектив исполнения претензии, наверное, нет.

Спор о неоплате арендной платы за неполный февраль-месяц в связи со сменой Арендодателя. Как рассчитать неустойку?

Похожие вопросы

И могу ли я подать на арендатора встречный иск и по какому основанию?

Вопрос по арендной плате за февраль 2021 при замене Арендодателя.

Статус исполнения договора аренды и возможность удержания обеспечительного платежа арендатором

Арендодатель требует взыскать арендную плату за новый договор, который не был подписан и имеет отличия от предыдущего

Спор о действительности договора аренды с вторым арендатором и требование оплаты задолженности первого арендатора

Арендный договор закончился, но арендатор приостановил оплату - что делать?

Неоднозначная ситуация - продолжается ли аренда помещения после просьбы арендатора об уменьшении аренды и приостановления

Как досрочно расторгнуть договор аренды помещения без пункта о выходе по инициативе арендатора и сохранить обеспечительный платеж?

Aрендатор просит уменьшить арендную плату - что будет, если Арендодатель молчит?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59