Что нужно учитывать при покупке капитального офисного здания со сдачей в аренду?

Здравствуйте, Василий! Помимо технического состояния можно было бы нанять эксперта в области строительной экспертизы, чтобы исключить покупку помещения в здании, которое построено в нарушение строительных норм, но возможно это и было бы излишним. А так прежде всего проверьте в реестре залогов (ст.334 ГК РФ), в идеале изучить договор с предыдущим собственником, чтобы понять основания, по которым помещение было приобретено в собственность (ст.549 ГК РФ). Ну и правоотношения с арендаторами не помешает изучить, т.к. Вы будете связаны этим договором и нести по нему обязанности (ст.606 ГК РФ).

Добрый день. Сделка в соответствии с ГК РФ Статья 549

Различают несколько максимально серьезных рисков для покупателя:

отсутствие прав у продавца на объект недвижимости;

спорный характер прав на объект недвижимости;

некорректное оформление прав на объект недвижимости;

вероятность признания сделки купли-продажи недействительной;

вероятность виндикации объекта недвижимости после его приобретения;

вероятность дополнительных расходов, необходимых для эксплуатации объекта по его прямому назначению;

вероятность появления третьих лиц и предъявления им требований по возмещению убытков или возврату долгов, связанных с владением или эксплуатацией недвижимого имущества.

В принципе достаточной будет проверка технического состояния, обременений, документов о собственности и договоров с арендаторами, чтобы Вы без боязни заключили договор купли-продажи этой недвижимости стст 549-551 ГК РФ. Сейчас модно искать подводные камни в каждой сделки Если все в порядке с документами о собственности (это самое главное () и не зарегистрировано никаких обременений, то собственно нет здесь каких подводных камней. Залог это и есть обременение., которое вы хотите проверить.

1 января 2017-го года в силу вступил Федеральный закон №218 «О государственной регистрации недвижимости». Изменения коснулись и покупателей, и продавцов.

Раньше в России функционировало два органа, где хранились сведения об объектах недвижимости: Единый государственный реестр прав (ЕГРП) и Государственный кадастр недвижимости (ГКН).

С 2017-го года две этих инстанции «слили» в одну — Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Чиновники обещают, что регистрировать и проверять недвижимость теперь гораздо проще.

Напомню, что еще в 2016-м Россия отказалась от бумажных свидетельств о собственности. Их полностью заменили выписки из ЕГРП. Теперь же россиянам нужно заказывать выписки из нового реестра — ЕГРН.

Новый орган объединяет два процесса, которые раньше были разделены: регистрацию прав собственности и кадастровый учет. Теперь выписка из ЕГРН — это единственное подтверждение существующего права собственности на объект. И проверка собственности при покупке недвижимости сводится к заказу такой выписки.

Выписки из ЕГРН бывают нескольких типов и содержат разные сведения. Заказывать их все для проверки коммерческой недвижимости необязательно. Как правило, покупателю достаточно «выписки из ЕГРН-1».

Какие сведения она содержит?

Кадастровый номер объекта в базе данных и его кадастровую стоимость.

Полное наименование недвижимости, адрес, площадь и назначение («жилая» или «нежилая»).

ФИО правообладателя, вид права собственности (например, «долевая собственность»), дату регистрации права и подтверждающий собственность документ (договор купли-продажи).

Наличие или отсутствие ограничений/обременений (залог, арест). Здесь же отображаются и актуальные правопритязания (если права на недвижимость оспариваются третьими лицами).

Графический план помещения.

Уточнить кадастровую стоимость и технические характеристики объекта;

Проверить собственников (сведения из выписки можно сверить с паспортными данными продавца).

Избежать покупки «проблемного» актива (объект должен быть «чистым»: без обременения, без ареста и без претензий на него со стороны третьих лиц).

При желании Вы можете заказать и другие выписки. Например, выписка ЕГРН-4 содержит данные о переходах прав собственности (можно проследить всю историю смены владельцев объекта).

Любую выписку можно заказать на сайте Росреестра с помощью онлайн-сервиса. Достаточно знать точный адрес и кадастровый (условный) номер объекта. За предоставление выписки нужно заплатить госпошлину (700-900 рублей). Оплатить заказ можно в онлайн-режиме. Электронная выписка предоставляется в течение трех дней с момента получения оплаты.

Срок действия выписки из ЕГРН законом не установлен. По умолчанию считается, что чем «свежее» выписка — тем она достоверней

Удачи Вам.