Как покупатель квартиры обезопасить себя при сделке с долевыми собственниками с долгами и возможными кредиторами?

Долги на нового собственника не переходят. В силу п.5 ч.2 ст.153 ЖК РФ обязанность оплаты коммунальных услуг возникает с момента возникновения права собственности. Оспорить сделку купли-продажи по этому основанию нельзя, законом это не предусмотрено.

1. В суде, если он будет до процедуры банкротства должников, будет обсуждаться вопрос о добросовестности Вас.

ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

4. Суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в государственный реестр записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет субъект гражданского права, указанный в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

Вот тут есть сложности! Вы вот знаете о недобросовестности продавца. Но умышленно идёте на сделку. Так что при формальной чистоте - если арестов нет - то они могут вдруг появиться и Росреестр приостановит регистрацию! Вы от этого застраховаться не можете - это раз,

2. При банкротстве продавцов - ФУ может оспорить все сделки - и эта продажа может быть признана недействительной.

Подумайте ещё семь раз, прежде чем покупать всё же сомнительную квартиру! Я не утверждаю, что точно всё будет печально, но риски очевидны!

Здравствуйте.

При банкротстве любого из должников-дольщиков Оспоритьсделку можно в порядке ст. 61.2 и 61.3 Закона о несостоятельности (банкротства) .

Если недвижимость, доли подарены, проданы в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве, то при оспаривании сделки заявителю придется доказать наличие трех условий: 1. целью совершения действия является причинение вреда имущественным интересам кредиторам, вывод имущества из конкурсной массы; 2. правам кредиторов реально причинен вред; 3. вторая сторона сделки знала или должна была знать об этих обстоятельствах.

Сторона должна была знать, если: является родственником, иным заинтересованным лицом; в свободном доступе есть информация о непогашенных долгах: подано заявление в суд о признании должника банкротом, гражданин обращался к кредитору с просьбой об отсрочке платежей, на сайте судебных приставов есть сведения об исполнительном производстве.

В случае признания должника-банкротом, вероятность признания данной сделки недействительной очень высока. Удачи.

А как это пристав закрыл исполнительное производство не наложив арест на недвижимость?

Риск покупки не в том, что кто может оспорить, а в том, что при совершении сделки возможен арест имущества по иску любого из взыскателей по решению суда

При этом вы уже не сможете признать себя добросовестным приобретателем так как вам известно о долгах продавцов ст. 301-302 ГК

НЕ рекомендую покупать.

Поскольку кварттира долевая собственность, то заверять сделки с долями квартиры должен нотариус. Нотариус требует справку о задолженности по коммунальным услугам. Но нотариус вряд ли пойдет на это, т.е. не будет регистрации продажи долей квартиры (ст.454 ГК РФ).

Вам нужно найти другой вариант покупки без проблем.

Долги так то не переходят к новому собственнику, кроме платежей за капремонт.

Вам нужно либо предварительно погасить долг по квартире либо отказаться от сделки.

Не вижу препятствий для совершения сделки, то что продавцы не гасят долги, это проблемы кредиторов, закон позволяет совершать сделки как наличным, так и без наличным путем. Это никак не влияет на сделку, кредиторы к Вам претензий не смогут предьявить.

ГК РФ Статья 861. Наличные и безналичные расчеты

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 861 ГК РФ

1. Расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.

2. Расчеты между юридическими лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между этими лицами могут производиться также наличными деньгами с учетом ограничений, установленных законом и принимаемыми в соответствии с ним банковскими правилами.

(в ред. Федерального закона от 26.07.2017 N 212-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Безналичные расчеты осуществляются путем перевода денежных средств банками и иными кредитными организациями (далее - банки) с открытием или без открытия банковских счетов в порядке, ус.

Людмила, не просто не могут оспорить, но если там есть банкротный управляющий он её оспорит, однозначно. См. по данному вопросу Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. № 63 “О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» 4 февраля 2011

В связи с возникающими в судебной практике вопросами, связанными с применением главы III. 1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), и в целях правильного и единообразного применения арбитражными судами соответствующих положений этого Закона Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, руководствуясь статьей 13 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации», постановляет дать арбитражным судам (далее - суды) следующие разъяснения.

10. В силу пункта 1 статьи 61.3 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований (сделка с предпочтением).

Здравствуйте.

У финансового управляющего есть право оспаривания сделок должников, поэтому такая вероятность существует.

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 20.04.2021) "О несостоятельности (банкротстве)"

Статья 61.1. Оспаривание сделок должника

Статья 61.3. Оспаривание сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами

Вас признать добросовестным приобретателем на вряд ли получится, так как Вы знали о долгах долевых собственников ст. 301-302 ГК РФ.

В связи с чем считаю покупку большим риском.

Здравствуйте Людмила!

Мы поняли что продавцы долей задолжали банку.

По коммунальным платежам долгов нет

Поэтому мы не видим препятствий к тому чтобы нотариус заверила продажу долей в квартире.

Тем более что исполнительные производства прекращены.

Должники сами решают куда им потратить свои деньги.

В силу статьи 309 ГК РФ новый владелец квартиры не отвечает по долгам продавцов. При этом из содердания вопроса видно что эти долги у коллекторов и никак не связаны с этой продаваемой квартирой.

Поэтому мы не видим оснований для оспаривания сделки (ст.ст 166-181 ГК РФ).

Удачи!