Права покупателей квартир в аварийных домах - что изменилось после нового закона?

Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Федеральный закон N 473-ФЗ) внесены изменения в полномочия органов государственной власти Российской Федерации в область жилищных отношений при переселении граждан из аварийного жилищного фонда. Статья 32 ЖК РФ была дополнена новой частью 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 указанной статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.

Федеральный закон от 27.12.2019 N 473-ФЗ, которым в Жилищный кодекс РФ введена часть 8.2 статьи 32, вступил в силу согласно ст. 3 со дня его официального опубликования, то есть с 28.12.2019 (дата опубликования на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru). Закон не содержит положений о его применении к жилищным правоотношениям, правам и обязанностям субъектов таких отношений, возникшим до введения в его действие. В настоящее время не имеется каких-либо разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по применению положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ к случаям обеспечения жилищных прав собственников в случае приобретения ими изымаемых жилых помещений до введения его в действие. Вместе с тем, в районные (городские) суды уже поступают дела данной категории об определении выкупной цены в размере рыночной стоимости жилого помещения. В силу частей 1 и 3 статьи 6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Как следует из анализа поступивших гражданских и административных дел, на момент вступления в силу Федерального закона от 27.12.2019 N 473-ФЗ, никаких соглашений о выкупе жилых помещений между сторонами заключено не было, процесс изъятия жилых помещений, как правило, по всем делам не завершился. Правоотношения, связанные с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также последующим расселением проживающих в нем лиц, являются длящимися. В процессе таких правоотношений, на различных их этапах возникают жилищные права и обязанности, при урегулировании которых необходимо учитывать изменения норм материального права. Из содержания Письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 17.04.2020 N 15026-МЕ/06 «О переселении граждан из аварийного жилищного фонда» следует, что при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28.12.2019, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ. При этом, по мнению Минстроя России следует, что под действие части 8.2 статьи 32 ЖК РФ подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания многоквартирного дома аварийным. Таким образом, при изъятии жилого помещения (заключения с конкретным собственником соглашения об изъятии), осуществляемом после 28 декабря 2019 года, размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 ЖК РФ, с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ. Соответственно, спор, возникший между истцом, приобретшим право собственности на жилое помещение по договору купли-продажи после признания дома аварийным и ответчиком, по мнению Минстроя РФ, подлежит урегулированию с учетом положений части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.

Между тем, нам представляется правильной правовая позиция, согласно которой часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ подлежит применению только к случаям приобретения собственниками жилых помещений после 28.12.2019 г. В связи с этим, представляется, что в случаях, когда решение органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных либо муниципальных нужд принято до 28 декабря 2019 г., жилое помещение приобретено ими после признания жилого помещения аварийным и подлежащим сносу, собственники имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 статьи 32 ЖК РФ, т.е. в размере ее рыночной стоимости. В тех случаях, когда жилой дом не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, обеспечение прав собственника жилого помещения производится в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, которыми установлены ограниченные способы обеспечения жилищных прав. В частности, предоставление жилого помещения производится по соглашению с органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном законом. В целом, анализируя все поступающие в суды дела данной категории, следует отметить, что каждое дело имеет свои особенности, которые основаны на различных фактических обстоятельствах конкретного дела: включение жилого дома в региональную программу либо нет, наступление срока расселения жилого дома, выбор способа защиты прав собственника, имеет ли место факт непосредственной угрозы обрушения жилого дома, является ли собственник нуждающимся в улучшении жилья и малоимущим, имеет ли он другое жилое помещение в собственности либо по договору найма. Как указано выше, суд разрешает заявленные требования в зависимости от заявленных истцом требований. Поэтому судебная практика разрешения дел данной категории различается в зависимости от конкретных обстоятельств по делу и доказательств, представленных сторонами.