Какие требования можно предъявить к застройщику в связи с просрочкой сдачи дома и неполной оплатой по договору займа?

Здравствуйте, Надежда! Давайте по порядку.

1) С застройщика можно требовать неустойку за неисполнение договорных обязательств независимо от его встречного требования по взысканию неустойки за неполную несвоевременную оплату (ст.330 ГК РФ, ст.10 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"). Законом это не запрещено, но важно смотреть, как прописаны нюансы ответственности в договоре.

2) А вот это уже зависит от того, как составлен договор. Если неполная оплата не препятствует подписанию акта приема-передачи, то невыполнение договорных обязательств застройщиком в этой части может послужить правом требования со стороны участника долевого строительства. В этом случае можно требовать.

3) Если заявить встречный иск на исковые требования застройщика (ст.137-138 ГПК РФ), то можно. А можно в своем первоначальном иске признать неустойку, причитающуюся застройщику и снизить объем исковых требований на эту величину.

1. Вы вправе требовать неустойку от цены договора, а с учётом обстоятельств дела - с фактически уплаченной Вами суммы -

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ

ч. 2 Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

2. Да, акт - это одно, а требовать взаимно друг с друга можно далее в суде.

3. Вам бы без суда лучше договориться, а в случае чего - в суде зачет встречных требований более ем разумен и законен!

ГК РФ Статья 410. Прекращение обязательства зачетом

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В вашем случае можно направить застройщику официальную претензию по пене за просрочку сдачи объекта и предложить также взаимозачет в счет оплаты по текущей задолженности, многие так и решают вопрос. Если будет отказ или тишина вы просуживаете долг и уже после этого можете предлагать взаимозачет. На практике это обычное дело в таком случае - взаимозачет, официальную претензию и предложение на адрес Застройщика по договору.

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) ГК РФ Статья 410. Прекращение обязательства зачетом Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору

Обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция)

В статье 10 данного закона сказано:В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Таким образом, если Застройщик допустил просрочку сдачи объекта на 1,6 года о согласно ст 10 этого закона Вы вправе требовать неустойку.

2.Что касается передачи акта без полной оплаты здесь нужно обращаться к условиям вашего договора В статье 6 данного закона сказано:Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором Нужно смотреть ваш договор на предмет того, каким образом в нем отражено вручение дольщику акта Если в договоре указано, что акт подлежит передаче только после полной оплаты, то вы к сожалению не сможете потребовать вручения вам акта без полной оплаты.

3 В рамках одного судебного производства возможно произвести взаимозачет неустойки по дду с неполной оплатой и пени по рассрочке, если стороны по делу договорятся о таком взаимозачете Юридически такой взаимозачет возможен только в условиях предъявления встречного иска стст 137-138 ГПК РФ.

К примеру, Застройщик предъявил вам иск о взыскании остатка оплаты и пени за просрочку. Вы в этом же процессе предъявляете встречный иск о взыскании пени за просрочку сдачи квартиры. Тогда, если Вы договоритесь с Застройщиком можно на одну и туже сумму пени уменьшить пени как с вашей стороны так и со стороны Застройщика. Юридически это оформляется не соглашением о взаимозачете, а заявлением судье об уменьшении размера ваших исковых требований. Такое заявление должен подать Застройщик и ВЫ.

Надя, доброго дня Вам!

Мы, юристы, можем лишь сказать общие положения по неустойке, потому, что для точного ответа нужно видеть Ваш договор.

Правовое основание Вашего вопроса: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. номер 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Так, по первому вопросу: Да, можно требовать неустойку за неисполнение обязательств по Вашему договору, даже несмотря на условие о выставлении счета на оплату остатка и пеней.

По второму вопросу: Смотрим договор, что там у нас написано. Иногда прописывается условие, что акт подписывается после Вашей полной оплаты. Посмотрите условия Вашего договора. Можно требовать подписания акта, если не полная оплата не препятствует такому подписанию. Но это маловероятно. Еще раз повторю, посмотрите условия договора.

По третьему вопросу: Да, безусловно можно произвести взаимозачет, так часто происходит, исходя из существующей судебной практике.

Согласно статьи 410 ГК РФ:

Обязательства прекращаются полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Надеюсь мой ответ Вам полезен.

С уважением.