Как правильно купить дом в рассрочку и оформить его на себя?

Для того чтобы состоялась сделка купли-продажи дома по рассрочке должен соблюдаться ряд условий:

подписан предварительный договор купли-продажи;

покупателем внесена первоначальная сумма равная, как правило, 50% общей стоимости и составлено соглашение о задатке;

подписан основной договор купли-продажи;

сделка оформлена в Росреестре, и на дом наложено обременение.

Важно. До снятия обременения, покупатель не имеет права продавать, передавать или дарить дом

Способы

На практике используется три варианта рассрочки, применяемых при продаже дома

Задаток и выплата остатка

Размер задатка варьирует от 10 до 50% и зависит от договоренности:

Перед получением задатка подписывается предварительный договор с конкретным указанием его размера и остальными условиями сделки.

Далее остаток стоимости будет вноситься частями в оговоренные сроки. При отказе покупателя от сделки, задаток возвращен не будет.

Задаток и остаток с ежемесячной оплатой процентов хозяину

Если стороны заключили соглашение при условии, что рассрочка будет с начислением процентов, то в договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость, состоящая из остатка и суммы начисленных процентов. Размер процентной ставки можно установить как в Банке РФ или на свое усмотрение.

Ежемесячные платежи без внесения предоплаты

Этот вариант крайне редко используется и то только продавцами-застройщиками социального жилья. В данном случае вся сумма за жилье по договору делится на равные доли, которые покупателю нужно вносить в определенные сроки с процентом или без такового. Однако, несмотря на внешнюю выгодность сделки, следует внимательно изучить договор, возможно, найдутся скрытые подводные камни и уловки.

Перед началом оформления договора покупки между физическими лицами, стоит обратиться к нотариусу, особенно актуальна его помощь будет в составлении договора. Но при отсутствии денег на его услуги, можно воспользоваться следующей инструкцией:

Сторонами обсуждаются и согласовываются условия сделки, дата и место ее проведения.

Составляется и подписывается предварительный договор с внесением аванса или задатка. Примечание: аванс можно вернуть, а задаток нет.

Продавцом собирается вся нужная документация.

Подписывается окончательный договор купли-продажи с указанием дополнительных условий.

Обе стороны отправляются в Росреестр или местный МФЦ с пакетом бумаг для перерегистрации прав собственности в пользу покупателя, но с наложением временного обременения в пользу продавца.

В течение недели документация в Росреестре проверяется, а затем, в назначенный день, покупатель идет забирать выписку из ЕГРН (с 2017 г. выдается вместо свидетельства о праве собственности).

Важно. Как только продавец получил конечный взнос от покупателя, то сразу может отправляться в Росреестр для снятия обременения.

Список необходимых документов

К договору купли продажи с рассрочкой подготавливается пакет документации:

выписку из домовой книги;

кадастровый паспорт на дом,

технический план объекта недвижимости;

удостоверения личности обеих сторон сделки, либо нотариально заверенная доверенность;

справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги;

заявление от покупателя и продавца о госрегистрации передачи прав собственности на дом

чек, доказывающий оплату госпошлины.

В случае, когда продавец – застройщик, на проверку еще предоставляются его Устав, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о государственной регистрации. Также, к договору купли-продажи также должен прилагаться передаточный акт с рассрочкой платежа.

Договор по купле-продаже недвижимости, предполагающий оплату в форме рассрочки, имеет больше особенностей, в отличии от такового с единовременной платой.

Составляется в письменном виде с подписью сторон (ст. 550 ГК РФ);

вписываются ФИО участников сделки, паспортные данные, сведения о наличии расписки на получение задатка;

в качестве предмета договора указывается квартира, а также ее точный адрес нахождения, количество комнат, этажность, площадь жилая и общая, то есть полные идентификационные данные (ст. 554 ГК РФ);

прописываются условия, указанные в ранее подписанном передаточном акте, при нарушении которых, продавец или покупатель автоматически отказываются от своих обязанностей в данной сделке (ст. 556 ГК РФ);

указывается полная стоимость дома, включающая по умолчанию и цену земельного участка, а также процентная ставка, если о ней была договоренность;

перечисляются все граждане, прописанные и имеющие право проживать в помещении, если есть такие (ст. 558 ГК РФ);

четко указывается вид расчета (наличный, безналичный), сроки, порядок внесения оплаты, возможность досрочного погашения рассрочки, а также размер ежемесячно вносимой платы (ст. 489 ГК РФ);

вписываются данные о регистрации сделки в уполномоченных органах (ст. 551 ГК РФ) с указанием всех установленных подробностей о состоянии дома наличии или отсутствии лиц, на него претендующих;

проставляется дата перехода дома в собственность покупателя;

вносятся данные об ответственности сторон.

В договоре помимо сторон сделки должен поставить свою подпись и нотариус, если он участвовал в процессе.

Внимание! Согласно ст. 489 ГК РФ, при нерегулярности выплат со стороны покупателя, продавец вправе затребовать возврата дома, но только если еще не проплачена половина ее стоимости.

Дополнительные пункты и условия в договоре

Продавец со своей стороны может внести дополнительные пункты о размере процентов или штрафных санкций за несвоевременное внесение денег покупателем. А также о том, что дом будет передан только после получения последней выплаты по рассрочке. Еще стоит указать, что дом должен содержаться в чистоте и порядке, без порчи ремонта, на случай его возврата из-за неплатежеспособности приобретателя.

Согласно ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя возникает с момента госрегистрации договора в Росреестре. Но, несмотря на то, что числиться собственником будет покупатель, дом все равно будет находиться под обременением до окончания выплат.