Нюансы и риски при покупке лота с живущим должником и скепсисом о ДКП

Является нарушением

www.9111.ru

Под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства (ст.449.1 ГК РФ).

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом, публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке» порядок продажи имущества, заложенного по договору об ипотеке, на аукционе определяется правилами статей 447-449 ГК РФ и настоящим Федеральным законом.

В силу прямого указания ч.1 ст.89 ФЗ Об исполнительном производстве торги проводят территориальные органы Росимущества самостоятельно или привлекают специализированную организацию, подробный порядок взаимодействия определен в Соглашении ФССП РФ №0001/13 и Росимущества №01-12/65 от 30.04.2015 года, при этом специализированная организация действует от имени Росимущества и является продавцом квартиры в договоре купли-продажи.

Основания проведения торгов

Обязательные документы для проведения торгов:

-постановление о передаче арестованного имущества на реализацию – выносит судебный пристав-исполнитель, оно является основанием для реализации арестованного имущества;

-Акт приема-передачи с приложением оригиналов (а в случае их отсутствия - дубликатов, заверенных копий) правоустанавливающих и подтверждающих право Должника на квартиру документов, и заверенных копий процессуальных документов, составляется в течение десяти рабочих дней со дня вынесения постановления о передаче имущества должника на реализацию.

К постановлению судебного пристава-исполнителя и к акту приема-передачи прилагаются:

1)копия постановления (определения) о наложении ареста на имущество должника;

2)документы, характеризующие объект недвижимости;

3)копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания;

По общему правилу начальная цена, по которой организатор торгов выставляет имущество на торги, должна быть не ниже, чем та, которая указана в постановлении пристава об оценке этого имущества.

Если квартира реализуется по решению суда, то начальная цена указывается в решении суда об обращении взыскания на предмет залога. Сам должник и члены его семьи не вправе участвовать в торгах.

Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации, если они не состоялись, то повторные публичные торги проводятся не позднее чем через один месяц после первых торгов и цена должна быть снижена на 15 процентов.

Постановление пристава о снижении цены является основанием для дальнейшей реализации арестованного имущества.

Как узнать о торгах, извещение и осмотр квартиры

Извещение о торгах и информация о реализуемом имуществе публикуется, согласно ч. 3 ст. 90 ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 4 ст. 449.1 ГК РФ, п. 2.6 Соглашения ФССП России N 0001/13, Росимущества N 01-12/65 от 30.04.2015 на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов - www.torgi.gov.ru, также на официальном сайте ФССП России - http://fssp.gov.ru/torgi и в печатных средствах массовой информации, которые распространяются в том числе по месту нахождения реализуемого имущества.

Если информация о торгах и имуществе будет размещена только в печатном издании, торги могут быть признаны недействительными в связи с нарушением порядка их проведения, особенно если печатное издание не широко распространено и не является специализированным

В извещении о проведении торгов, которое публикуется на сайте www.torgi.gov.ru, дополнительно нужно указать наименование и номер периодического печатного издания, в котором организатор торгов опубликовал извещение об их проведении, и дату этой публикации (п. 3 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.01.2013 N 66).

Если реализуется заложенное недвижимое имущество, то помимо опубликования извещения о торгах в сети Интернет нужно также опубликовать его в периодическом издании, которое является официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации по месту нахождения недвижимости (п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке).

Например, в Москве извещения публикуются в официальном издании Мэра и Правительства Москвы "Бюллетень оперативной информации "Московские торги".

О торгах заложенным недвижимым имуществом, извещают не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения.

В извещении о проведении торгов должно содержать сведения:

-о времени и месте торгов;

-форме торгов, в рамках исполнительного производства это, как правило, открытые публичные торги в форме аукциона (п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве);

-имуществе, которое будет продаваться на торгах, кадастровый номер недвижимости.

-существующих обременениях продаваемого имущества, например, залоге или праве аренды;

-порядке проведения торгов, в том числе о том, как оформляется участие в торгах и как определяется их победитель;

-начальной цене;

-собственнике (правообладателе) имущества;

-условиях договора, который заключается по результатам торгов;

-размере задатка, сроках и порядке, в котором его должны внести участники торгов, назначении платежа, реквизитах счета, порядке возвращения задатка.

Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Осмотр квартиры осуществляется по согласованию с организатором торгов, но нужно помнить, что к квартире доступа вообще может не быть, так как проживают собственники, которые не обеспечивают осмотра, судебный пристав может не иметь ключей от квартиры, а у организатора торгов вообще отсутствует обязанность организовывать потенциальным участникам торгов осмотр реализуемых объектов.

Как подать заявку для участия в торгах, порядок их проведения

1) обратиться к организатору торгов и ознакомиться с документацией к интересующему извещению, раздел "Документы", контакты публикуются в извещении, раздел "Общие". С правилами работы на сайте можно ознакомиться в разделе "Справочная информация", "О работе с сайтом".

Для поиска объектов, выставленных на торги на сайте www.torgi.gov.ru в области поиска торгов, нажмите кнопку "Расширенный поиск". Откроется окно "Расширенный поиск торгов". Укажите параметры расширенного поиска торгов (параметры поиск отличаются по видам торгов). Нажмите на значок поиска на главной странице. В открывшейся форме введите необходимые параметры поиска и нажмите кнопку «Поиск».

2)подать заявку на участие в торгах по правилам, которые опубликовал организатор торгов в извещении об их проведении. Подведение итогов приема заявок осуществляется комиссией и оформляется протоколом.

Если торги проводятся в электронной форме, то может потребоваться регистрация на соответствующей электронной площадке и документы. К заявке прилагаются в скан-образах копим документов, заверенных заявителем: паспорт, свидетельство ИНН, чек-ордер об оплате задатка, полные банковские реквизиты заявителя (р\с), которые подписаны графической подписью заявителя.