Как продать квартиру в Сочи, купленную по ипотеке год назад и переехать в другой регион - налоги и сроки.

Здравствуйте!

Если у вас был ДДУ, срок считается с даты полной оплаты по договору. Если 5 лет еще не истекли (для единственного жилья - 3 года), возникает обязанность по налогу.

Размер налога можно уменьшить, применив имущественный налоговый вычет (налог считается с суммы сверх 1 млн. руб.), либо путем зачета расходов на покупку (налог считается с разницы).

Если купите новое жилье и при этом платите НДФЛ, имеете право на вычет (13% с 2 млн. руб.), а при покупке нового жилья в этом же году этот вычет можно зачесть в счет уплаты налога.

Здравствуйте, Людмила Владимировна! Давайте по порядку.

1. Продать можно, воспользовавшись услугами риэлтора, который хорошо знает рынок города Сочи и сможет выторговать для Вас лучшие условия. Ну или просто разместив объявление и не падать в цене.

2. Что касается налога, то при продаже нужно будет уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) согласно п.2 ст.220 НК РФ в виде произведения ставки 13% (для налоговых резидентов РФ) на разницу между доходом и налоговым вычетом в 1 млн. руб. либо расходами на приобретение продаваемого объекта. Причем, зная цены на квартиры в Сочи, выгоднее подтвердить фактические расходы, связанные с приобретением проданного объекта.

3. Еще нюанс в том, что за доход налоговая возьмет согласно ст.214.10 НК РФ не менее 0,7 кадастровой стоимости объекта. Так что это же учитывайте в расчетах.

4. Декларацию нужно будет подать до 30 апреля следующего за годом получения дохода году (ст.229 НК РФ), а уплатить налог до 15 июля того же года.

Налог 13% так как срок владения менее 5 лет, до 31 апреля 22 года декларация 3 НДФЛ, до 15 июля 22 уплата налога потом пеня будет.

В вашем варианте сумма, которую вы получите с продажи будет уменьшена на фактические расходы на приобретение квартиры в которые могут включаться

согласно подпункту 4 пункта 3 статьи 220 НК РФ:

расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;

расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Принять к вычету расходы на отделку квартиры можно только в том случае, если договор, на основании которого она куплена, предусматривал приобретение квартиры без отделки. Об этом сказано в подпункте 5 пункта 3 статьи 220 НК РФ.

Все эти расходы должны быть документально подтверждены, чеками, договорами, актами оплатами.

1) Продать квартиру, которая находится в ипотеке - можно лишь с согласия банка, выдавшего ипотеку.

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ

и

ГК РФ Статья 391. Условия и форма перевода долга

2) Налог - по ставке 13% с разницы между ценой продажи и реально выплаченной сумме банку на момент продажи.

НК РФ Статья 41. Принципы определения доходов

и далее.

Либо налог с суммы продажи и налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НК РФ Статья 200. Налоговые вычеты.

Здравствуйте Людмила Владимировна!

Когда вы продадите квартиру, вы получите доход с продажи. Его надо будет задекларировать и заплатить НДФЛ.

Если квартира в собственности больше пяти лет, налог платить не нужно. Но если квартира принадлежит вам меньше пяти лет, налог на полученный доход платить придется.

Уменьшение налогооблагаемой суммы. Вы можете уменьшить сумму доходов на сумму расходов, которые вы понесли, когда покупали недвижимость. Сюда же включают проценты банку по ипотечному кредиту. Пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Например: Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 ₽ − 2 400 000 ₽ − 450 000 ₽ = 350 000 ₽. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 ₽.

Занижать стоимость квартиры по договору купли-продажи я не советую. Сейчас налоговая смотрит не только на сумму в договоре купли-продажи, но и на кадастровую стоимость квартиры, и кстати налог исчисляется от 0,70 % от кадастровой стоимости.

Как можно продать: Есть так же разные варианты:

1. Обратиться именно в банк узнать какие варианты может предложить банк по продажи.

2. Если полностью погасить ипотеку (взять кредит для этого), снять обременение — и только после этого продавать квартиру.

3. Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.

4. Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.

И т.д.

Всего Вам наилучшего!

Здравствуйте Людмила Владимировна!

Продать Вы ее именно сейчас не сможете, потому что при не выплаченном ипотечном кредите, оформленном в соответствии с Главой II. Заключение договора об ипотеке Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ она Вам не принадлежит и находится в залоге у банка.

Для того, чтобы владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой, Вы должны погасить все кредитные обязательства перед банком, вступить в права собственности и, согласно ст.217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества НК РФ через 5 лет (в соответствии с п.4 этой статьи - 3 года, если это единственное жилье) Вы можете продать эту квартиру без уплаты НДФЛ.