Возможно ли использование прилегающей земли арендатором, если в договоре аренды не указаны сооружения на этой территории?

Здравствуйте, Максим.

Если до заключения Договора аренды Вы имели возможность осмотреть участок и запросить сведения в отношении объектов на предоставляемом Вам в аренду участке, то Вы не сможете требовать расторжения Договора аренды, так как указанные недостатки Вы могли обнаружить до его заключения.

Позиции судебной практики в подтверждение

Определение Верховного Суда РФ от 09.07.2018 N 304-ЭС 18-8566 по делу N А 45-2672/2017

Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу об изменении договора аренды.

Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суды пришли к правильному выводу о том, что истец на момент заключения договора аренды был согласен с его условиями, а также с предоставленным в аренду земельным участком.

В соответствии с пунктом 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Вы вправе потребовать плату за пользование Вашим участком от собственников зданий на нем, в том числе плату за проход, проезд к их зданиям по Вашему участку, если как Вы говорите прав на землю у них не было оформлено.

Согласно ст. 287 Гражданского кодекса РФ прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ, в частности, при использовании земельного участка не по целевому назначению, невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Гражданское законодательство предусматривает также общие основания досрочного расторжения договора аренды, в частности, ст. 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество и в других случаях.

Такого основания для расторжения договора аренды земельного участка, как распоряжение своей собственностью, находящейся на арендованном участке, в частности, путем сдачи его в аренду, закон не содержит. Иное противоречило бы ст. 209 ГК РФ, определяющей правомочия собственника по свободному владению, пользованию и распоряжению своим имуществом, если его оборот не ограничен законом.

Иными словами, вы вправе не только сдать в аренду, но продать здание другому лицу. Соответствующие права арендатора перейдут к нему в порядке, предусмотренном п. 1 и 3 ст. 552 ГК РФ, если это не противоречит условиям договора аренды.